Tie Európska centrálna banka posledné roky držala na minimálnej úrovni, úroky začala zvyšovať už vlani v júli a odvtedy tak urobila šesťkrát. Naposledy zvýšila základný úrok na 3,5 percenta v marci tohto roka, neodradili ju ani výkyvy na trhoch v reakcii na krach amerických bánk či problémy švajčiarskej banky Credit Suisse.
Jej cieľom je dosiahnuť cieľovú infláciu dve percentá v strednodobom horizonte, pričom tá v eurozóne v marci dosiahla 6,9 percenta. Zvyšujúce sa úroky však nie je jediný problém, ktorý na svojich pleciach nesú klienti. Viac prezrádza pre portál oPoisteni.sk konateľ spoločnosti insuria consulting Jozef Belko.
Európska centrálna banka opäť v polovici marca zdvihla úrokové sadzby o pol percentuálneho bodu aj napriek neistote na finančných trhoch. Ako možno čítať danú situáciu?
Začiatkom minulého roka bola ešte základná úroková sadzba ECB na nízkej úrovni, pohybovala sa úrovni okolo jedného percenta pri hlavných refinančných operáciách. Pod vplyvom vojny na Ukrajine, energetickej krízy, inflácie a ďalších faktorov, sa postupne zvyšovala aj cenová hladina mnohých tovarov a služieb.
Existuje viacero nástrojov, ako bolo možné stlačiť vysokú infláciu na nižšie úrovne a ECB sa vybrala cestou zvyšovania úrokových sadzieb. Je úplne prirodzené, že po rokoch, kedy ekonomika fungovala na základe záporných úrokov, alebo úrokov blízkych k nule, v istom okamihu to muselo skončiť.
Inflácia v eurozóne za vlaňajšok dosiahla 9,2 percenta. Nemyslím si, že toto bolo posledné zvýšenie úrokov zo strany ECB, ktorá avizovala dosiahnuť cieľ pri inflácii na úrovni dvoch percent.
Táto informácia ovplyvnila celý finančný trh, banky na to promptne zareagovali zvyšovaním úrokov pri rôznych bankových produktoch. Ako na to reagujú v praxi klienti napríklad v oblasti realitného trhu?
Vyššia úroková sadzba tu môže byť s nami pár rokov, ale situácia je nejasná. Na nejakej úrovni sa zastabilizuje, aby potom mohla pozvoľne klesať. Tento problém má z pohľadu klientov bánk dve roviny.
Prvá je tá, že kto nemusí, nekupuje nehnuteľnosť. Čiže ľudia majú túto otázku dočasne nejako vyriešenú, buď bývajú v prenájme, alebo u rodičov, teda dočasne pozastavili svoje investície do tejto oblasti. Nie je to pre nich aktuálne priorita, zvolili vyčkávaciu taktiku.
Potom existujú klienti, ktorí chcú v tejto neistej situácii investovať. Berú to ako dobrú investičnú príležitosť a niečo ich na realitnom trhu môže zaujať. Pred dvomi rokmi dozadu by bol problém na trhu nájsť vhodnú nehnuteľnosť, navyše za rozumnú cenu.
Predalo sa obrazne povedané všetko, či to bol jednoizbový, dvojizbový alebo trojizbový byt, starší, alebo novostavba. Dopyt po nich bol enormný, často aj za prestrelenú cenu.
Každá nehnuteľnosť si teda našla svojho klienta, skôr alebo neskôr...
Situácii vtedy priali aj nízke úrokové sadzby a priaznivé podmienky bánk pri hypotékach. Aktuálna ponuka na trhu nehnuteľností je vyššia, než je dopyt po nich. Sprísnili sa aj podmienky pri hypotékach, už na ne nedosiahne každý.
Nájde sa zopár nehnuteľností a ľudí, ktorí majú aj potrebnú hotovosť na ich kúpu, prípadne si požičajú od bánk len nižšiu sumu za vyšší úrok, ktorý sa aktuálne pohybuje nad 4 percentami. Všetci ostatní záujemci v súčasnosti však stopli kúpu nehnuteľností a predáva sa ich podstatne menej ako takto pred rokom.
Ak už aj niekto má staršiu hypotéku a zobral ju v časoch, keď sa úrok pohyboval pod jedným percentom, čoskoro ho neminie refixácia. Čo to reálne bude pre klientov znamenať?
To bude pre mnohých klientov veľký problém. Mám veľký rešpekt k tomu, ako si dokážu takúto veľkú zmenu prefinancovať v rámci svojich rodinných rozpočtov, keďže doteraz splácali veľmi nízke úrokové sadzby.
Zrazu im stúpnu splátky z úroku pod jedným percentom nad aktuálne štyri percentá ročne. Toto bude prvý veľký test toho, ako to Slováci zvládnu. Mnohí si povedia, že nebudú danú situáciu riešiť a zvládnu platiť vyššiu splátku hypotéky, napríklad aj o 150 až 200 eur mesačne.
Na druhej strane však mnoho domácností bude musieť obmedziť bežné veci, ako sú napríklad nákupy, návštevy reštaurácií, kultúru a podobne. Je jasné, že ľudia začnú škrtať „nadbytočné“ výdavky v rodine.
Uvidíme, koľko klientov nebude mať na zvýšené splátky dostatočné úspory. Problém to bude najmä pre ľudí, ktorý si nerobili žiadnu finančnú rezervu a žili prakticky zo dňa na deň, teda fungujú dlhodobo s napnutým rozpočtom.
Dá sa špecifikovať, ktoré typy domácností či jednotlivcov sa môžu dostať do problémov?
Bude to pravdepodobne širšia vrstva zamestnancov, ktorí robia v zamestnaní za štandardný plat, ale ten sa im pod vplyvom vysokej inflácie a ďalších výdavkov nenavýšil. Podľa Štatistického úradu (ŠÚ SR) priemerná nominálna mesačná mzda na zamestnanca predstavovala 1 304 eur, no nie každý na ňu reálne dosiahol.
Vláda navýšila platy zamestnancov v štátnej a verejnej správe od 1. januára 2023 o sedem percent. Od 1. septembra 2023 sa má očakávať zvýšenie o ďalších desať percent. Ale ostatní vyjdú pomerne naprázdno, zamestnávatelia im nenavýšia mzdy pod vplyvom inflácie, ktorá dosiahla za vlaňajšok 12,8 percenta.
Zamestnanci by mali byť prví, ktorí budú rozmýšľať nad tým, či to zvládnu. Môže sa stať, že mnohí sa budú chcieť pod vplyvom týchto okolností svojej nehnuteľnosti zbaviť. Zaobstarajú si radšej niečo menšie či lacnejšie, aby to finančne zvládli. Teda zreálnia svoje potreby. To bude veľká skúška pre banky, aj pre celú ekonomiku.
Trh s nehnuteľnosťami bude teda najbližšie týždne stagnovať? Nemôžu ním pohnúť noví záujemcovia?
Noví záujemcovia o nehnuteľnosti budú s potenciálnou kúpou čakať až do poslednej chvíle. Mnohí totiž prežili šok, pretože viac ako 10 rokov boli zvyknutí na nízke úrokové sadzby a tie za pár mesiacov vyskočili nad 4 percentá. Takýto úrok sa mnohým zdá značne premrštený. Istý klientsky sentiment za nízkymi úrokmi na trhu stále badať. Mnohí nechápu, prečo úrokové sadzby idú stále nahor a nikde nevidieť ich strop.
Aktuálne developeri ponúkajú k cene nových nehnuteľnosti napríklad garážové státia, kuchynské linky a podobne. Čo to reálne znamená? Pôjdu s cenami nadol, ako sa to všeobecne predpokladá...?
Myslím si, že developeri nepôjdu v ďalších mesiacoch s cenami nadol o 10 až 15 percent, pretože tam existuje výrazný tlak na rast cien stavebných materiálov, cenu práce stavebníkov i ďalších vstupov.
Developer, ktorý nepotrebuje okamžite financie z danej nehnuteľnosti, radšej počká rok či dva, kým sa situácia na realitnom trhu zlepší a napokon ju predá. Vždy platilo, že takáto investícia vo väčších mestách, najmä v Bratislave a okolí, bola dobrou investíciou. Jediné, čo by mohlo trhom zatriasť, je masívna výstavba nájomných bytov.
Zhruba 9-tisíc nájomných bytov za približne 1,5 miliardy eur avizovali postaviť dvaja investori – WBG a poisťovňa Kooperativa. Spočiatku však pôjde len o stovky bytov, kým sa tento projekt naplno rozbehne...
Aby takáto výstavba mala skutočný dopad na realitný trh, muselo by ísť o desiatky tisíc bytov ročne, čo je však v praxi málo pravdepodobné. To by potenciálne mohlo zatriasť cenami na trhu do tej miery, že by developeri začali uvažovať nad masívnym znižovaním cien. Aj keď by sa tento rok začali štátne nájomné byty okamžite stavať, odovzdávať sa budú najskôr za rok a situácia na trhu môže byť opäť už úplne iná.
Ďalším problémom v súčasnosti môže byť aj to, že developeri jednoducho zastavia na istý čas svoje aktivity, ako sa to deje napríklad v Česku. Netušia, či im banky požičajú dostatok zdrojov, ako sa bude vyvíjať situácia na trhu, takže radšej počkajú. Je aj toto rizikom?
Iste, je to na realitnom trhu nemalé riziko pre developerov aj pre finančné inštitúcie. Vlaňajší rok bol rokom, kedy kríza v Európe ešte len začínala a dodnes nie je vidieť nejaké svetlo na konci tunela. Nie je jasné, ako bude prebiehať energetická či inflačná kríza, problémy mali niektoré bankové domy v USA či v Európe, štát zvažoval nové dane, mnohí investori zostali zmätení.
Časť problémov počas najbližších pár rokov prirodzene pominie, nevyspytateľné však je, ako sa bude vyvíjať vojna na Ukrajine. Energetická kríza sa predpokladám čiastočne vyrieši, hoci iné problémy sa zase objavia, čo je bežným štandardom v ekonomike a všetci s tým musia počítať.
Ako túto situáciu zvládnu developerské firmy a celkovo firemný sektor? Musia niečo robiť inak než predtým?
Jednou z možností, ktoré ja vidím ako riešenie, je znížiť si marže v danom odvetví. Oproti iným rokom môžu byť tieto dočasne polovičné či tretinové. Ak plánujú zamestnať nových zamestnancov, treba najskôr urobiť optimalizáciu personálnych zdrojov vo firme a počkať s náborom na lepšie časy.
Možno budú musieť menej inovovať či investovať do rozvojových projektov, avšak opäť len dočasne. Pred čerpaním nových úverov by si mali urobiť hĺbkovú finančnú analýzu. Na trhu cítiť veľkú neistotu, podnikatelia musia byť dvakrát opatrní, kým urobia nejaké rozhodnutie. Tieto kroky im pomôžu sa zastabilizovať a prečkať ťažké časy, ktoré k biznisu tiež patria.
Na maklérov sa v týchto časoch obracajú nielen bežní ľudia, ktorí majú problémy s refinancovaním hypoték či iných úverov, ale aj firmy. Musia aj makléri zmeniť svoju stratégiu fungovania a v čom konkrétne?
Všetci musia na danú súčasnú situáciu včas a bez emócií reagovať. Mnohé komplikuje aj fakt, že situácia v legislatíve je dlhodobo nepredvídateľná a rovnako je to aj s vládnymi zámermi pre poisťovníctvo, nikto netuší, čo bude „zajtra“.
Každá doba však prináša príležitosť. Nekomunikovať s klientom a nechať ho v jeho problémoch samého, je to najhoršie, čo maklér môže urobiť. Každá situácia má svoje riešenie, stačí sa pozrieť na problémy očami klienta. Práve v krízovej situácii sa ukáže, či vie maklér klientovi pomôcť. Maklér na pekné časy je nepotrebný.
Komentáre
Pridať komentár