Vzhľadom na extrémne rýchle zadlžovanie Slovákov kvôli historicky najnižším úrokovým sadzbám úverov na bývanie je regulácia zo strany NBS potrebná. Na trhu sme svedkami toho, že vysoký dopyt naráža na obmedzenú ponuku bytov vo väčších mestách a zvyšuje ceny. Vďaka nízkym sadzbám však tisíce ľudí nemajú problém prefinancovať rekordne drahé nehnuteľnosti, čím dopyt nepoľavuje a opäť tlačí na cenový rast. Ide o cenovú špirálu, ktorá zbytočne nafukuje realitnú bublinu a cenová regulácia by tempo jej nafukovania mohla pribrzdiť.
K praktickým následkom (plusy)
Zmeny od 1.1.2020 zabránia dofinancovaniu 80 % hypotéky spotrebným úverom, čo je dnešná bežná prax. Očakávam, že narastie dofinancovanie hypotéky stavebným úverom alebo medziúverom, čo je pozitívna zmena. Na rozdiel od spotrebných úverov s maximálne osemročnou splatnosťou majú tieto úvery splatnosť 20 – 25 rokov, čo výrazne znižuje mesačnú splátku a riziko nesplácania pri najbližšej kríze.
Zároveň si ľudia s úverom môžu priebežne vytvárať rezervy na horšie obdobie. Príkladom riešenia, z ktorého profitujú dlžníci a v podobe stabilizácie aj celá ekonomika, je spolupráca ČSOB banky s ČSOB stavebnou sporiteľnou. Klient s hypotékou získa medziúver aj bez predchádzajúceho sporenia, a to s nižším úrokom a na dlhšie obdobie.
K praktickým následkom (mínusy)
Regulácia prichádza príliš rýchlo a nedáva šancu pripraviť sa na napríklad dlhodobým sporením. Keďže sa vyžaduje vyšší príjem a bude sa posudzovať priemer príjmu za posledných 6 mesiacov, budeme svedkami umelého, špekulatívneho navyšovania príjmov.
Napríklad živnostníci sa zamestnajú u známeho na pol roka s dostatočne vysokým príjmom, v menších firmách môže dochádzať k dohode s majiteľom o dočasnom navýšení príjmu zamestnanca. Žiadateľom sa oplatí uhradiť aj dočasne zvýšené odvodové a daňové povinnosti firmy, pretože získajú vyššiu hypotéku s rekordne nízkym úrokom pri dlhej splatnosti a fixácii podmienok úveru.
V závere roka budeme svedkami naháňačky po úveroch a rekordného mesiaca v objeme nových hypoték. Očakávam zvýšený záujem o schválenie hypotéky bez špecifikovanej nehnuteľnosti. Minimálne jedna banka na trhu takúto možnosť vie ponúknuť každému žiadateľovi a ďalšie sa pravdepodobne pridajú. Klienti s touto hypotékou majú po schválení úveru 6 mesiacov na to, aby si našli nehnuteľnosť. Aj pri samotnom čerpaní úveru po 1.1.2020 sa na dlžníka nebudú vzťahovať prísnejšie podmienky, keďže úver bol schválený ešte za starých podmienok pred koncom roka 2019.
Najhorším následkom tohto kroku je posilnený rast cien nehnuteľností a rast cien prenájmom. Doteraz každé sprísnenie podmienok spôsobilo tento efekt a ani v tomto prípade neočakávam iný vývoj. Vyšší dopyt sa prejaví posilnením rastovej cenovej špirály, čo nepomáha nikomu na trhu a zvyšuje náklady všetkým záujemcom o bývanie. Otázkou je, či si NBS uvedomuje tento následok skráteného legislatívneho konania a sprísnenia regulácie bez prechodného obdobia. Z môjho pohľadu ide o efekt, ktorému sa bolo treba vyhnúť.
Komentáre
Pridať komentár