Dôležité je však obdobie, za ktoré k refinancovaniu starého úveru dôjde a aj porovnanie konkurenčných ponúk nielen z hľadiska výšky úročenia, ale hlavne celkových nákladov. „Nová zmluva môže byť síce lacnejšia ako pôvodná, ale nemusí vždy obsahovať náležitosti, ktoré mala predchádzajúca zmluva. Uzatvorenie novej zmluvy je proces, ktorý v sebe skrýva rôzne poplatky – za zmluvu, za znalecký posudok a podobne,“ upozorňuje Rastislav Podhorec, predseda Asociácie finančných sprostredkovateľov a finančných poradcov (AFISP).
Dôvod refinancovania? Nižší mesačný náklad
Najčastejším dôvodom refinancovania je nižší mesačný náklad na hypotekárny úver. „Ten je zabezpečený nižšou sadzbou alebo zvýšenou dobou úverovania. Žiadateľ si tým uvoľňuje hotovosť z príjmu,“ poznamenáva Podhorec. Teda napríklad, ak je čistý príjem žiadateľa 900 eur a splátka úveru je 200 eur, disponibilný príjem je 700 eur. Ak po refinancovaní je výška úveru 150 eur, žiadateľ získa vyšší disponibilný príjem o 50 eur.
„Samozrejme, treba mať na pamäti, že výhoda nižšej splátky je vyvážená dlhším splácaním alebo celkovým nákladom na nehnuteľnosť,“ hovorí Podhorec. Ako dodáva, je lepšie predtým, než pristúpite k refinancovaniu úveru, využiť vyjednávanie s bankou, kde máte pôvodnú zmluvu. „Banky sú ochotné podmienky dorovnať tým lacnejším ponukám. Je pre nich lacnejšie si klienta udržať, ako získať nového. Klient zároveň takto môže docieliť nižší úrok bez zmeny úverovej zmluvy,“ spresňuje.
Kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky
Refinancovanie hypotéky sa oplatí v štádiu, kedy ešte nesplácate istinu hypotéky, ale len úroky. Tie sa v súčasnosti pohybujú od 2,29 % až 3,69 %, takže nastavenie nových výhodnejších podmienok prináša výrazné finančné úspory oproti pôvodnému úveru. Aj tu však platí, že je lepšie si porovnať ponuky viacerých bánk a zvažovať výšku celkových nákladov.
„Pre finančne menej zdatného žiadateľa je lepšie sa poradiť s finančným odborníkom, ktorý má o trhu prehľad, nezastupuje len jednu finančnú inštitúciu a vie tak poradiť nezaujato a zohľadní zároveň všetky prípadné riziká, ktoré môžu žiadateľovi o refinancovanie vzniknúť v budúcnosti,“ radí Podhorec. AFISP je odborným garantom aj televíznej relácie Krotitelia dlhov, kde sa práve ukazuje, že mnoho ľudí dopláca na neznalosť trhu.
Pozor na fixáciu
Predvídavosť je dôležitá aj pri stanovovaní následnej fixácie úveru. „Pri dlhších fixáciách v časoch, keď sú úroky na minimách, je veľmi pravdepodobné, že nové úroky, povedzme o 5 rokov, budú vyššie. Preto by mali byť žiadatelia pripravení na zvýšený úrokový náklad. Najlepšie tým, že si časť usporeného úroku budú odkladať ako rezervu na pokrytie tohto nákladu,“ hovorí.
Výška fixácie by mala korešpondovať s cieľmi žiadateľa a s jeho presvedčením o budúcom vývoji úrokov. Dlhšia, napríklad 5-ročná fixácia, je obyčajne drahšia ako kratšia, napríklad ročná. „Ak niekto verí, že úroky budú na rovnakej úrovni ešte minimálne rok, tak môže špekulovať s kratšou fixáciou a rozhodnutie o zmene fixácie na päťročnú môže o rok posunúť. Odmenou mu môže byť nižší mesačný náklad na hypotéku a nižší (riziko) úrok po uplynutí ročnej fixácie,“ podotýka Podhorec.
Neplaťte dvakrát úroky
Samozrejme, nie vždy sa refinancovanie oplatí. V úverovom vzťahu je dôležité anuitné splácanie úroku. Ak chcete refinancovať desaťročný úver so splatnosťou na 20 rokov, je možné, že napriek aktuálnej nižšej úrokovej sadzbe sa vám celkové náklady ešte zvýšia. Banky totiž prepočítavajú pri danom ročnom úvere sumu na celých 20 rokov.
Tá sa platí hlavne v prvej polovici úverového vzťahu. „Ak sa teda žiadateľ rozhodne v polovici trvania úverového vzťahu ukončiť zmluvu, zaplatený má takmer celý úrok a len málo z istiny. Nový úverový vzťah musí zaplatiť nesplatenú istinu zo starého vzťahu plus úrok. Takto mu náklady na nehnuteľnosť náramne rastú,“ upozorňuje Podhorec. Refinancovanie je preto potrebné posudzovať vždy s ohľadom na minulé náklady.
Zmysel meniť aj za takýchto podmienok financujúcu banku má vtedy, ak trváte na nižších mesačných výdavkoch a tie vám nevie terajšia banka k nižšej sadzbe dorovnať, respektíve vám nezáleží na doposiaľ zaplatených úrokoch.
Asociácia finančných sprostredkovateľov a finančných poradcov
Komentáre
Pridať komentár