Zmeny 2016: Prísnejšie podmienky pri hypotékach. Trh je otvorený alternatívam

Jozef Belko, konateľ spoločnosti insuria consulting a prevádzkovateľ portálov Onlineporovnanie.sk a insuria.sk v rozhovore pre portál oPoisteni.sk tvrdí — musíte sa poobzerať po iných typoch dofinancovania bývania: „Kombinácia hypotéky a stavebného sporenia, prípadne spotrebný úver, pomôže napríklad pri rekonštrukcii bytu či staršieho domu, prípadne ak nemáte dosť našetrených vlastných peňazí.“

Je tu záver roka. Posledné týždne banky zacielili na akcie s hypotékami. Prekvapilo vás niečo?
Každý rok banky prichádzajú s akciami na hypotéky, spravidla na jar, či v závere roka. Dnes evidentne vidieť, že sme zrejme dosiahli úrokové dno, respektíve, sme k nemu dosť blízko. Celkovo môžeme v ďalších mesiacoch na Slovensku očakávať stagnáciu až mierne zvýšenie priemernej ceny nehnuteľností na bývanie.

Z času na čas banky prichádzajú s „ťahákmi“ pre klientov, typu: zaplatíme za vás kataster, odpustíme vám vstupné poplatky a podobne, ale úroky to neovplyvňuje. V hre vo vývoji agregovanej ceny bývania sú však vidieť regionálne rozdiely.

Samozrejme, že je ešte rozdiel aj v tom, či porovnávame ceny bytov alebo domov. V poslednom štvrťroku bol mierne rastúci trend predaja bytov. Pod predaj bytov sa samozrejme podpísali doterajšie nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov.

Národná banka Slovenska sa roku 2015 rozhodla chrániť komerčné banky pred rizikovými úvermi. Odporúča poskytovať úvery zabezpečené nehnuteľnosťou do výšky max. 90 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. Prejavilo sa už sprísnenie podmienok na trhu?
Môžem potvrdiť, že odporúčania regulátora sa už stihli prejaviť. Keď si pozrieme štatistiky priemerných úrokových sadieb, od leta tohto roka išli v priemere nadol o 0,1 až 0,2 percentuálneho bodu. Ale je jedna kategória hypotekárnych úverov, ktoré výraznejšie zdraželi, a to sú 100-percentné hypotéky.

Dnes si banky vedia vypýtať za takúto hypotéku viac od 0,5 až do jedného percenta. Dôležitými kritériami pri schvaľovaní výšky hypotéky sú príjem, profesia, či vlastníte inú nehnuteľnosť, či ste mali nejaký úver v predchádzajúcom období a splácali ho načas a podobne. Pri schvaľovaní 100-percentného úveru banky prihliadajú aj na lokalitu zakladanej nehnuteľnosti.

Napríklad Bratislavský kraj a Košice sú pre banky zaujímavé kvôli vyššej priemernej mzde, nižšej miere nezamestnanosti a faktu, že v týchto lokalitách sa nehnuteľnosti predávajú rýchlejšie. Banky si reálne uvedomili, že pri tomto type úveru si môžu dovoliť pýtať väčšie peniaze, keďže sú ochotné znášať potenciálne riziko.

Čo teda reálne môžeme očakávať v ďalších týždňoch nového roka?
Ku koncu roka banky musia opätovne prehodnotiť portfólio poskytovania 100-percentných hypoték. Dôvodom je to, že od januára 2016 by malo byť percento takto poskytnutých úverov ešte nižšie. Reálne sa to môže prejaviť tak, že banky si budú vyberať, komu a za akých podmienok takúto hypotéku poskytnú a za jej poskytnutie si budú pýtať ešte vyšší úrok ako doteraz.

Osobne si myslím, že klientov, ktorí budú reálne ochotní zaplatiť za 100 percentné financovanie bývania viac peňazí bude menej ako doteraz. Jednoducho, prestanú mať záujem. Ovplyvní to aj realitný trh, čo je však príležitosť k tomu, aby sa klienti začali obzerať aj po iných typoch dofinancovania, napríklad v stavebnom sporení, klasickom spotrebnom úvere, prípadne po úvere v nebankových spoločnostiach.

Záleží samozrejme tiež na celkovej hodnote nehnuteľnosti, koľko máte vlastných financií, ktoré by ste chceli investovať, z ktorého regiónu ste, aké máte povolanie. Treba sa poradiť s finančným poradcom, ktorý urobí finančný plán a nájde tú najlepšiu cestu ako by ste dostali najvýhodnejšiu pôžičku.

Je teda stavebné sporenie tým pravým v situácii, kedy banky postupne obmedzujú stopercentné financovanie hypotékami?
Banky ponúkajú na hypotékach historicky najnižšie úrokové sadzby okolo dvoch percent ročne. Povinnosť umožniť predčasné splácanie bez poplatkov dokonca rozširujú o rôzne praktické formy, napríklad zrýchlené splácanie cez mobilnú aplikáciu. Na druhej stane, stavebné sporiteľne nie sú bežnými komerčnými bankami, ale správcami uzavretého systému úspor sporiteľov a úverov dlžníkov.

Nemajú možnosť poskytovať úvery s takými podmienkami ako bežné komerčné banky. Lacný úver môžete získať až po istej dobe sporenia. A musíte si ho zaslúžiť. Na druhej strane ponúka niekoľko výhod, a to zaslúžená bonita, čiže netreba preukazovať výšku príjmu, úvery bez zakladania nehnuteľností do zhruba 50-tisíc eur, garantované nízke úroky, či štátna prémia. Je to dobrá alternatíva na to, aby sa ľudia vôbec naučili sporiť.

Nemálo ľudí však úver nezíska, napríklad kvôli nízkemu príjmu. A navyše, z tých peňazí si zrejme nepokryjú úplne všetko potrebné v domácnosti...
Mať dostatočný príjem je základná podmienka získania hypotéky. Ak však máte príjem, ktorý bežná banka neakceptuje, alebo neviete vydokladovať reálny príjem, môžete v stavebnej sporiteľni získať zaslúženú bonitu pravidelným sporením a následne získať úver.

Dôvody, prečo vám banka zamietne úver, mohli byť napríklad negatívna úverová minulosť, nedostatočný príjem, dlh v sociálnej, zdravotnej poisťovni. Možno ste si zvolili nevhodnú banku. Každá banka má vytipovaného klienta, ktorého preferuje.

Ak by bol jediný problém v príjme a ten sa vám zvýšil, môžete ju znovu požiadať o prehodnotenie. Aj v prípade, ak vám dá úver nižší, než ste predpokladali, máte na výber ďalšie možnosti. Kombinácia hypotéky a stavebného sporenia pomôže napríklad pri rekonštrukcii bytu či staršieho domu, prípadne ak nemáte dosť našetrených vlastných peňazí.

Pokiaľ nemáte vlastné peniaze, ani nedostanete hypotéku, ostáva len iná alternatíva, a to bývať niekde v prenájme, alebo sa pokúsiť získať nájomné bývanie.

Štát od roku 2016 zvýši dotácie na nájomné byty pre obce v zaostalých okresoch. Ovplyvní to realitný či finančný trh?
Musí sa v prvom rade zmeniť filozofia, nájomné bývanie nesmie byť považované za menej hodnotné. Kým však štát podporí masívnejšiu výstavbu nájomných bytov, ľuďom neostáva iné, než si na nové bývanie zobrať úver. Pri neexistencii nájomného bývania, prakticky jedinou formou zaobstarania bývania na Slovensku zostali úvery od bánk – hypotéky a stavebné sporenie.

Samosprávy v súčasnosti môžu dostať nenávratný príspevok od ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja na 30 až 75 % obstarávacích nákladov pri kúpe alebo výstavbe nájomných bytov a na zvyšok sumy si môžu vziať úver od Štátneho fondu rozvoja bývania s úrokom 1 %. Po novom by sa mal v oblastiach s vysokou mierou nezamestnanosti zmeniť pomer dotácie a zvýhodneného úveru o 10 % v prospech nenávratného príspevku.

Do budúcnosti by mohlo byť zaujímavou príležitosťou pre stavebné sporiteľne, ak by mali možnosť stavať nájomné bývanie a investovať peniaze od svojich sporiteľov práve na podporu bývania. Dnes je totiž problémom aj to, že sociálne bývanie býva nie raz ešte drahšie ako klasické nájmy, alebo splácanie hypotéky.