Podľa Jozefa Belka, konateľa spoločnosti Insuria Consulting je vysoko pravdepodobné, že aj vy sa zaradíte do skupiny ľudí, ktorí sa rozhodnú obstarať si, takpovediac, „byt z papiera“. Prináša to však isté riziká...
Nehnuteľnostiam najmä na bratislavskom trhu, ale i vo väčších krajských mestách, dominuje netradičný spôsob predaja, pri ktorom sa záujemca stáva majiteľom bytu skôr ako sa ukončí výstavba. Dokončenie väčšieho projektu trvá dlhší čas, za dané obdobie sa toho môže na realitnom trhu veľa stať. Aké riziká to obnáša?
Novostavby na bratislavskom realitnom trhu sa už dlhšie predávajú z papiera, preto ak človek hneď potrebuje bývať, často skončí pri starom byte v paneláku, ktorý je pre neho na trhu relatívne dostupný. Otázne je, ako bude reálne vyzerať projekt „z papiera“ v prvej, druhej či tretej etape, mnohí developeri až postupne odkrývajú karty konkrétneho realitného projektu.
Mnohí kupujúci investovali do bytu v prvej etape a zrazu zistili, že v ich blízkom okolí sa najbližšie roky budú realizovať ďalšie etapy s mohutnou výstavbou. Prípadne v minulosti mohli naraziť na drahé bytové projekty na nevhodných miestach, s ne¬účelnou dispozíciou, nadmernou úžitkovou plochou, v prostredí bez akejkoľvek občianskej vybavenosti a slušných prístupových ciest. Špeciálne pri kúpe z papiera je teda pre kupujúceho dôležité poriadne si preveriť developera. Zistiť si jeho referencie, históriu, pozadie, aj predchádzajúce projekty.
Kúpiť si byt, ktorý ešte nestojí, je zrejme jedna z najlacnejších možností, ako sa dostať k novostavbe. V čom sa zmenili nároky klientov na realitnom trhu a aké sú ich aktuálne potreby?
Dnešný zákazník je náročnejší a viac vzdelaný ako v minulosti. Má jasnú predstavu o dispozícii, rozumie sa použitým materiálom, vyžaduje konkrétne použité technológie, vyhľadáva lokalitu, ktorá mu vie pokryť najviac jeho potrieb naraz, to všetko za čo najlepšiu cenu. Neraz sa môže stať, že keď ide na obhliadku vybranej nehnuteľnosti, zistí, že tá už je predaná...
V mesiacoch máj – jún tohto roka sme vnímali, že dopyt po hypotékach niekedy až umelo kulminoval aj vzhľadom k avizovanému sprísňovaniu podmienok hypoték od 1. júla. Stal sa hnacím motorom pre mnohých záujemcov, ktorí ešte chceli získať hypotéku za pôvodných podmienok.
Práve dopyt po bývaní bol v poslednom roku badateľný. Na trhu sa síce stavia veľa, aj tak však ponuka nedokáže pokryť záujem kupujúcich. Platí to aj dnes? Čo spravidla môže vybavenie hypotéky značne urýchliť?
Ešte predtým, kým vôbec klient vojde do banky, je dôležité mať ujasnených niekoľko vecí: či má záujem o novostavbu, starší dom či byt, ďalej či ide o jeho prvé bývanie alebo kúpu nehnuteľnosti vníma ako investíciu. Nevyhnutné je mať aj predstavu o tom, koľko z mesačného príjmu dokáže vyčleniť na pokrytie nákladov spojených s bývaním.
Lehoty, ktoré sú nevyhnutné na všetky úkony spojené s vybavením úveru, sú rôzne – od niekoľkých dní až po viac ako mesiac, čo bolo viditeľné najmä počas mája a júna tohto roka, vzhľadom k zvýšenému záujmu klientov. Splniť podmienky na hypotéku znamená prejsť si celým procesom: od úvodného podania žiadosti, predloženia potrebných dokladov, až po definitívne potvrdenie poskytnutia hypotéky.
Spravidla všetky väčšie legislatívne zmeny vždy na trhu predchádzajú zvýšenému záujmu klientov, čo na druhej strane, nepomohlo štandardizovaniu hypotekárnemu trhu. V tomto čase sa trh však už postupne dostáva do normálu.
Zaujal vás niektorý kraj na Slovensku, pokiaľ ide o vývoj cien na realitnom trhu?
Nemálo záujemcov napríklad v Nitrianskom kraji malo pocit, že kúpiť byt na investíciu v okolí nitrianskej automobily Jaguar Land Rover, je super nápad a tak investovali... Mysleli si, že tritisíc novovytvorených pracovných miest prinesie vyšší záujem ľudí, preto tí musia niekde bývať. Investícia automobilky zdvihla ceny v Nitre a okolí o desiatky percent. Podľa pracovníkov tamojších realitných kancelárií sa však v minulom roku začala situácia upokojovať a hodnota realít sa priblížila k cenovému stropu – ceny sa postupne zreálnili.
V posledných mesiacoch však už Jaguar Land Rover prestal ceny nehnuteľností v Nitre a okolí ovplyvňovať tak výrazne ako v rokoch 2016 až 2017. Tí, ktorí sa rozhodli investovať do nehnuteľností, možno aktuálne prehodnocujú ďalšie možnosti... Veľa ľudí zvolilo akúsi vyčkávaciu taktiku a skôr sledujú, ako sa bude situácia vyvíjať ďalej. Je to aj v dôsledku sprísnenia poskytovania hypoték, ale svoj vplyv na to majú aj ohlásené projekty developerov, v rámci ktorých by mali v Nitre pribudnúť stovky nových bytov. Čaká sa na to, ako to ovplyvní hlavne trh so staršími bytmi.
Na čom môžu najčastejšie kupujúci „pohorieť“ pri kúpe nehnuteľnosti a na čo sa oplatí dať si pozor?
Realizácia každého developerského projektu má niekoľko fáz. Pre budúceho majiteľa sú však najdôležitejšie dve veci, a to získanie stavebného povolenia a kolaudačného rozhodnutia. Pri projektoch, kde ešte nenastalo ani vydanie stavebného povolenia, treba byť opatrní a určite neskladať finančnú zálohu. Radšej odporúčam počkať, kým projekt získa stavebné povolenie a reálne sa začne jeho výstavba. Špeciálne pri kúpe z papiera je pre kupujúceho nesmierne dôležité poriadne si preveriť developera.
Zbystriť pozornosť treba aj pri vizualizáciách. Tie majú pomôcť developerovi predať nehnuteľnosť a nie vždy reálne zobrazujú budúci stav lokality. Prirodzene, každý realitný projekt má isté pozitíva i nedostatky, dôležité je, čo od danej nehnuteľnosti očakávate. Mnohé nehnuteľnosti, hoci vyzerajú na prvý pohľad investične lákavo, takými byť reálne nemusia. Najdôležitejším parametrom investičnej nehnuteľnosti je super lokalita, ľahká dostupnosť do centra a jej unikátnosť – výhľad, poloha v rámci mikrolokality, dispozičné riešenie... Keďže kúpa nehnuteľnosti je výnimočná udalosť, ktorá sa spravidla opakuje len párkrát za život, treba jej venovať dostatok času a pozornosti.
Nie je žiadnou novinkou, že si Európska únia už niekoľko rokov kladie za cieľ zníženie emisií a skleníkových plynom. Cieľom je do roku 2020, aby všetky budovy postavené od tohto roku mali takmer nulovú spotrebu energie. Bude to mať vplyv aj na trh s bývaním?
Nádejných stavebníkov čoskoro čaká sprísnenie pravidiel, ktoré môžu do istej miery zamávať aj s realitným trhom. Počítať tak treba hlavne s vyššou cenou takejto energeticky úspornej nehnuteľnosti, ale i s ďalšími investíciami do obnoviteľných zdrojov energie a, prirodzene, aj s dostatočným poistením.
Podľa novely zákona o energetickej hospodárnosti budov od štátu môže v tomto roku nádejný vlastník domu získať maximálne osemtisíc eur, zvyšok si musí dofinancovať svojpomocne alebo s pomocou banky. Ďalších 800 eur môže dostať na samotný projekt či energetický certifikát. Poisťovne určite budú včas reagovať na uvedené trendy, a to rôznym typom produktov a služieb, ktoré sa časom stanú bežným štandardom, podobne ako predĺžená záruka pri rôznych typoch spotrebičov.
Potenciálni stavitelia, ale aj developeri, majú teda ešte rok, aby mohli zažiadať o povolenie na výstavbu podľa terajších – menej prísnych pravidiel. Materiál z akého je váš dom postavený je pre poisťovne dôležitý a môže ovplyvniť výšku danej poistky, rovnako aj vybavenie domácnosti modernými technológiami. Poistenie nehnuteľnosti ešte neznamená, že v prípade nečakaných udalostí má klient zabezpečenú dostatočnú ochranu. Avšak, poistenie nehnuteľnosti neznamená automaticky aj poistenie domácnosti. To si stále väčšina ľudí neuvedomuje.
Mnohé domácnosti sú vybavené rôznymi modernými smart technológiami, čo berú poisťovne ako bežný štandard. Klienti si môžu k základnému poisteniu nehnuteľnosti a k poisteniu domácnosti pripoistiť aj širokú škálu ďalších rizík, podľa vlastných, individuálnych potrieb.
Komentáre
Pridať komentár