O aktuálnych trendoch viac prezrádza v rozhovore pre portál oPoisteni.sk Jozef Belko, konateľ spoločnosti Insuria Consulting.
Už v roku 2018 sa očakávalo, že úrokové sadzby pôjdu postupne hore a pri hypotékach dôjde k stagnácii na trhu. Stal sa opak – trh v oblasti sprostredkovania tohto produktu dosiahol vlani historické maximum. Aký priebeh vidíte v tomto roku?
Od tohto roka môže byť opäť o niečo náročnejšie dosiahnuť hypotéku. Dôvodom bolo ďalšie sprísňovanie podmienok v súlade s opatreniami Národnej banky Slovenska (NBS). Hypotéky, ktorých výška je nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti, už banky vôbec nesmú poskytovať. Podiel hypoték medzi 80 - 90 % hodnoty nehnuteľností môže byť od júla už len 20 % z celkového počtu bankou poskytnutých hypoték.
Sú tu však aj ďalšie viditeľné zmeny na realitnom trhu, a to, že sa zastavil rast spotrebných úverov a úverov na bývanie, ktoré boli pre banky ešte donedávna zaujímavé z pohľadu ziskovosti. Napríklad kým ešte vlani v apríli uvedené úvery rástli medziročne o 18,4 percenta, tento rok v apríli spomalili na 2,9 percent. Za ich spomalením možno badať postupné sprísňovanie opatrení NBS, ich zavádzanie do praxe a stanovenie limitu na celkovú zadlženosť k príjmu obyvateľov.
Hypotéky teda trhali rekordy, dokonca mnohí makléri dosiahli vlani dvojciferný nárast v danej oblasti...
Môžem potvrdiť, že vlani sme mali jeden z najúspešnejších rokov v oblasti sprostredkovania hypotekárnych úverov, v polovici roka 2019 však už pociťujeme mierny pokles záujmu žiadateľov. Nie je to síce nič dramatické, ale istý posun v tomto smere vnímane. Myslím si, že stále existuje veľký tlak na znižovanie či udržanie nízkych úrokových sadzieb v konkurenčnom boji medzi bankami a vzhľadom k sprísneným opatreniam NBS od júla tohto roka.
Zaujímavosťou tuzemského trhu, prioritne v oblasti Bratislavy je, že mnohé nové projekty sa predávajú takpovediac z papiera. Záujemcovia si rezervujú nehnuteľnosť na základe vizualizácie alebo vo fáze predpredaja projektu v stave rozostaveného projektu, za nižšiu uvádzaciu cenu alebo výraznejšiu zľavu. Daný byt či dom pritom ešte reálne neexistuje... Verím, že trh sa v tomto smere začína pomaly otáčať.. Pre porovnanie, v hlavnom meste susedného Česka kupujú nehnuteľnosti prioritne v dokončenom štádiu.
Zafungovalo, že sa spomalil rýchly rast zadlženosti domácností a postupne sa znížil podiel úverov, ktoré by klientov v porovnaní s ich príjmom neprimerane zadlžili?
Áno, stopercentné hypotéky sú minulosťou a aj na tie 80- až 90-percentné budeme kvôli opatreniam Národnej banky Slovenska už len spomínať. Od júla 2019 ich totiž môže čerpať maximálne 20 percent žiadateľov. To v praxi znamená, že zvyšok ceny nehnuteľnosti si musia ľudia dofinancovať vlastnými zdrojmi, respektíve hypotéku kombinovať so spotrebným úverom.
Uvedený úver bolo z finančného hľadiska predtým možné získať pomerne rýchlo, avšak išlo o najdrahšie riešenie, pri ktorom sa pohybovali úroky od 5,9 percenta vyššie. Jeho získanie sa však tiež už sťažilo, pretože NBS bankám predpísala, aké celkové úverové zaťaženie klientov môžu akceptovať. Samotná možnosť čerpať úvery je tak obmedzená maximálne do výške osemnásobku ročného príjmu žiadateľa. Preto postupne slabne trend dofinancovania hypoték spotrebnými úvermi, finančné inštitúcie začínajú vyžadovať vlastnú hotovosť. V praxi to z môjho pohľadu znamená, že boom hypoték začína pomaly spomaľovať...
Slováci majú podľa viacerých prieskumov stále jedny z najlacnejších hypoték v Európe, v susednom Česku majú klienti takmer dvojnásobne vyššie úroky ako u nás, čo sa zrejme odzrkadľuje aj na cene nehnuteľností. Ako vnímate danú situáciu?
Priemerná úroková sadzba pri hypotékach v Česku začiatkom tohto roka klesla z troch percent na 2,99 percenta, pričom na Slovensku je to okolo 1,5 percenta. Trh s hypotékami je tam úplne iný ako u nás. Slováci skutočne majú hypotéky takmer o polovicu lacnejšie... Rozdiel je veľký kvôli inej politike centrálnych bánk, ale aj kvôli miestnej konkurencii. Úrok ovplyvňuje aj samotnú mesačnú splátku úveru. Rast cien českých nehnuteľností patria už dlhší čas medzi najrýchlejšie v Európskej únii.
Ak by napríklad Česi mali miesto koruny euro, sadzby hypoték by boli nižšie, keďže Európska centrálna banka nastavuje nižšiu základnú úrokovú sadzbu ako Česká národná banka. Naši susedia však majú oproti nám jednu výhodu – úroky z hypotéky sú totiž jednou z uznaných odpočítateľných položiek od základu dane. Platí to však len v prípade, ak nehnuteľnosť využívajú na vlastné trvalé bývanie, alebo ju využíva druhý z manželov, prípadne niektorí z potomkov, rodičov alebo prarodičov. Pre byty kúpené na investíciu však uvedené výhody neplatia.
Ako je to s hypotékou pre podnikateľov či živnostníkov? Často si optimalizujú príjmy a platia len minimálne odvody, neobmedzuje ich to následne pri hypotéke?
Je všeobecne známe, že pre živnostníkov je oveľa ťažšie dostať sa k úveru na bývanie, než pre zamestnanca na trvalý pracovný pomer. Zamestnancovi totiž príjem dokladuje zamestnávateľ, živnostník môže mať pravidelný i nepravidelný príjem, ale ten je do istej miery nestály. Optimisticky však treba dodať, že podnikateľ môže do istej miery ovplyvniť svoj príjem napríklad väčším množstvom práce, prípadne za vyššie trhové ceny, zamestnanec je limitovaný podmienkami danými Zákonníkom práce.
Vo všeobecnosti platí, že je potrebné podnikať minimálne 12 mesiacov, avšak niektoré banky vyžadujú príjem za posledné dva roky, čiže musíte s tým počítať. Samozrejme, pokiaľ už živnostník má nejaké pôžičky, úvery či leasingy, ich mesačné splátky budú pri posudzovaní schopnosti splácať hypotéku odčítané od reálneho alebo vypočítaného čistého príjmu.
Ak ide o konateľa spoločnosti s ručením obmedzeným, niektoré banky ho posudzujú ako štandardného zamestnanca. Čo je však potrebné povedať hneď na začiatok, každá banka má svoje pravidlá a procesy, ktoré je dobré poznať dopredu a byť na ne pripravení.
Národná banka zhoršila na tento rok odhad rastu slovenskej ekonomiky. Jej rast má v tomto roku dosiahnuť 3,3 percenta. Pozitívny je, naopak, doterajší vývoj trhu práce. Zamestnanosť by mala podľa predikcie vzrásť v tomto roku o 1,2 percenta. Je to dobrá správa pre banky a ich klientov?
Slovenské hypotéky sú trvalo v dobrej kondícii a relatívne odolné voči negatívnym vplyvom. Záujem o hypotekárne úvery je zo strany klientov stále veľký, lákajú ich najmä veľmi nízke úroky. V prípade menej bonitných klientov jednoducho už v minulosti odporučili do úverového vzťahu pridať spoludlžníka, ktorý môže výrazne znížiť riziko spojené s úverom.
Dopyt po bývaní môže, samozrejme, v dôsledku zavádzaných opatrení regulátora mierne ochabovať, bude to však postupný proces. Problémom je, že ak nastane nejaký problém u klientov. Títo často nevedia správne komunikovať s bankami, dúfajú, že sa nepriaznivá situácia nejako časom vyrieši.... V tomto smere musíme neustále zvyšovať ich finančnú gramotnosť, aby sa predchádzalo ešte väčším nezrovnalostiam alebo i prípadným dlhom.
Vnímate ako finančný poradca rezervy v správaní sa klientov, pokiaľ ide o splácanie ich dlhov?
Ak sa klient dostane do problémov so splácaním hypotekárneho úveru, v prvom rade je potrebné všetky možnosti vopred prekonzultovať s bankou, ktorá mu úver poskytla. Potenciálnemu neplatičovi hypotéky pritom zostáva niekoľko možností, ako sa dostať zo vzniknutých nepríjemností a predísť strate nehnuteľnosti. Ideálne by bolo na finančnom trhu vytvoriť ucelený koncept istej finančnej gramotnosti a jednotne ho komunikovať s klientami, čo je predpokladáme úlohou rezortu financií alebo rezortu práce a sociálnych vecí.
Treba na klientov apelovať, aby si postupne vytvárali istú finančnú rezervu do budúcnosti a vedeli sa vysporiadať s nečakanými situáciami. V mnohých prípadoch Slováci nie sú až takí zodpovední a poctiví pri splácaní napríklad pokiaľ ide o nezabezpečené úvery. Obávam sa, aby tento trend neprešiel aj do oblasti hypoték. Osveta v tomto smere je veľmi slabá. Bol by preto potrebný určitý konsenzus medzi bankami a jednotlivými ministerstvami, kým dlžníci majú ešte svoju finančnú situáciu pod kontrolou, skôr než bude neskoro.
Niektoré banky dokonca ponúkajú zvýhodnený úrok na hypotéke, ak si k nej klient kúpi aj poistenie úveru. Je trendom individuálne vyskladané poistenie pre neho, alebo klasické balíčkové poistenie?
Prirodzene, hypotéka bez poistenia je priveľkým rizikom. Splácanie takéhoto dlhodobého záväzku najviac ohrozuje dlhodobý výpadok príjmu, najmä v prípade smrti a invalidity klientov. Pri poistení máte v zásade viacero možnosti, ako takéto poistenie riešiť, a to cez vášho sprostredkovateľa poistenia, v banke v ktorej beriete hypotéku, alebo v niektorej z poisťovní.
Banky tiež predajom poistiek k úveru robia krížový predaj pre svoje spriaznené poisťovne napríklad formou bankopoistenia. Finančné domy jednoducho čoraz viac dbajú aj na pohodlnosť klienta, ktorý si chce všetko vybaviť na jednom mieste. Dokážu mu dobre „našiť“ úver na bývanie pre individualizované potreby a nastaviť k tomu aj rôzne špecifické benefity. Medzi ne najčastejšie patrí: nižšia úroková miera, poskytnutie úveru bez poplatku, možnosť predčasne splácať aj vyššie sumy.
Vnímate ďalší vývoj v oblasti hypoték v ďalších mesiacoch rovnako optimisticky ako vlani?
Obmedzenia regulátora zavedené postupne v rokoch 2017 a 2018 sa už prejavujú v praxi a nárast poskytnutých úverov na bývanie spomaľuje. Sprísnenie podmienok pri hypotékach v roku 2019 prebiehalo v dvoch vlnách, a to od januára a od júla, čo však automaticky neznamená, že klienti nezískajú žiadnu hypotéku. Mali by však rátať s istými obmedzeniami, pretože nie všetci jednoducho prejdú sitom regulátora.
Je to však prirodzený jav – tzv. umelé vlny s boomom hypoték postupne skončia a ľudia sa musia naučiť dlhodobo si takého investície plánovať. Mnoho klientov, ktorí mali záujem o hypotéku, tento úver v predchádzajúcom období aj získali, druhá skupina predbežných záujemcov sa postupne zmenšuje... Podľa môjho názoru pocítime v druhom polroku roka 2019 istý pokles tejto vlny, hoci globálne sa to ešte neprejavilo. Prvé štatistiky ohľadom vývoja hypotekárneho trhu však môžeme očakávať až v priebehu ďalšieho roka, kým sa trendy prejavia naplno.
Aké novinky platia od júla 2019 pri hypotékach
- Od tohto termínu vstúpila do platnosti posledná fáza sprísňovania úverov na bývanie zo strany Národnej banky Slovenska (NBS).
- Klesá podiel výnimiek, ktorým banky môžu odsúhlasiť vyšší úver. Takisto sa obmedzuje podiel hypoték v rozmedzí 80 až 90 % ceny bytu, pričom ich po novom môže čerpať už iba 20 % žiadateľov (predtým 25 %)
- Hypotéka by tiež nemala presiahnuť 8-násobok vášho ročného príjmu. Napríklad, ak zarábate 1000 eur v čistom, banka vám môže povoliť najviac 96-tisíc eur. Výnimku zatiaľ môže urobiť od júla len pri jednom z dvadsiatich klientov.
- Päť percent výnimiek je určených pre mladých do 35 rokov s limitom do 9-násobku čistého ročného príjmu, a 5 % pre klientov starších ako 35 rokov bez stanoveného dlhového stropu.
Komentáre
Pridať komentár