Ako zvýšiť šance na získanie hypotéky a ako si zafixovať úver na ďalšie obdobie?

Úrokové sadzby hypoték v tomto roku porastú až k úrovni 5 %, prípadne – ako predikuje NBS – rast sa zastaví na priemerných 4,5 percentách, avšak sadzby pravdepodobne vydržia na tejto úrovni až do konca roka 2025.

V oboch prípadoch ide o zlú správu pre ľudí, ktorí plánujú zobrať si prvú hypotéku, ako aj pre vyše 300-tisíc ľudí, ktorých čaká v najbližších troch rokoch refixácia ich úveru. V tejto téme radí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko, ako získať v súčasnej situácii čo najnižší úrok a ako sa pripraviť na blížiacu sa refixáciu hypotéky.

Absolútny základ pre získanie hypotéky: dobrá úverová história

„To, či dostanete hypotéku, závisí od viacerých faktorov. Niektoré z nich viete ovplyvniť sami, iné sú dané vaším príjmom, ako aj trhovými podmienkami, úverovou politikou bánk a limitmi NBS. Každý z nás však dokáže do značnej miery ovplyvniť, či hypotéku dostane,“ hovorí Marián Búlik.

Úplným základom je dobrá úverová história. To znamená, že treba platiť splátky za tovary a služby, ako aj splátky iných pôžičiek vždy načas (pred termínom splatnosti) a vyhýbať sa tak omeškaniam a následným exekúciám. Lepšie ako platiť každú splátku samostatne prevodom či na pošte je zriadiť si na bežnom účte inkaso. Takto platby zbehnú sami a ak sa niečo pokazí (napríklad nemáte na účte dosť peňazí), dostanete hneď upozornenie z banky a môžete to riešiť bez konzekvencií.

Ideálny stav pre získanie hypotéky je, ak ste nejaký úver už čerpali a zároveň nemáte v úverovom registri ani jeden negatívny záznam. To je pre banku dôležitý signál, že ste si splácanie úveru už vyskúšali a svoje záväzky si vzorovo plníte. Ak ste ešte nikdy nečerpali žiadny úver, nie je to takisto problém.

Ak chcem čo najnižší úrok: kombinácia produktov + schválenie úveru v predstihu

Kto chce v najbližšom roku požiadať o hypotéku, mal by sa poponáhľať a zabezpečiť si lepší úrok čím skôr. Ako na to? Ak ešte nemáte nájdenú nehnuteľnosť, najlepší úrok dostanete, ak žiadate maximálne o 80 % hypotéku a zároveň si necháte úver schváliť v banke, ktorá vám poskytne ďalších 6 až 12 mesiacov na výber nehnuteľnosti.

Týmto krokom si nielen „zmrazíte“ súčasnú úrokovú sadzbu na ďalších šesť až dvanásť mesiacov, ale zároveň môžete profitovať z prípadného zlacnenia nehnuteľností. „Je síce nepravdepodobné, že by byty a domy plošne klesli v priebehu ďalšieho roka sumárne o 20 percent, ako sme to videli počas poslednej finančnej krízy, avšak v individuálnych prípadoch je podobná zľava možná. Zvlášť vtedy, ak je predávajúci pod časovým tlakom,“ vysvetľuje Marián Búlik.

Ako sa dá v súčasnosti stlačiť úroková sadzba?

Vďaka kombinácii viacerých bankových produktov. Inak povedané, niektoré banky na Slovensku poskytujú za využívanie ďalších produktov okrem hypotéky zľavu z úrokovej sadzby.

Ktoré produkty znižujú úrokovú sadzbu:

• bankové poistenie úveru
• poistenie nehnuteľnosti
• otvorenie bežného účtu

* Zľavy v ČSOB sa sčítavajú, avšak maximálna výška zľavy predstavuje 0,7 p.b.

„Dobrou správou je, že zľavy sa môžu sčítavať. Odporúčam preto porovnať ponuky rôznych bánk a podať si žiadosť o úver vo viacerých bankách naraz. Najlepšie je obrátiť sa na špecialistu, finančného sprostredkovateľa, ktorý to vie urobiť za vás,“ radí Marián Búlik. Odborník vám zároveň pomôže vyhnúť sa produktom, ktoré vás budú stáť viac ako dokážu ušetriť na znížených úrokoch.

Ak vychádza nízka suma, treba zrušiť zbytočné úvery a využiť odmeny. Ak to nepomôže, ďalšia možnosť je spoludlžník

Komu vo viacerých bankách vyšla nízka suma hypotéky, mal by v prvom kroku zredukovať svoje doterajšie úvery. „Ak máte viacero úverov alebo kreditných kariet, skúste ich splatiť alebo zlúčiť do jedného. Takzvanou konsolidáciou úverov si znížite svoju mesačnú splátku a uvoľníte si viac peňazí na hypotéku. Ak kreditku či povolené prečerpanie účtu vôbec nevyužívate, zrušte ich. Je určite lepšie úverové produkty vôbec nemať, keďže takto nijako neovplyvňujú vašu úverovú kapacitu,“ hovorí Marián Búlik.

Ak vyššie uvedené kroky nestačia, máte ešte dve možnosti. Ak ste zamestnaní, v prvom rade treba skúsiť požiadať o úver po odmenách. Banky pri žiadosti o hypotéku najčastejšie posudzujú príjem za posledných 6 alebo 12 mesiacov. Koncoročné odmeny alebo 13. plat tak môžu výrazne zvýšiť priemerný mesačný príjem, a tým aj výšku hypotéky. Poslednou možnosťou je zobrať do úverového vzťahu spoludlžníka, čiže rodičov alebo súrodencov či – ak máte takúto možnosť – známych. V každom prípade treba využiť maximálnu splatnosť hypotéky, keďže nižšia splátka zvyšuje maximálnu výšku úveru, ktorý môžete získať.

Čo robiť pri končiacej fixácii

Častou otázkou ľudí s hypotékou a končiacou fixáciou je, na akú dobu si majú následne zafixovať hypotéku. Táto otázka úzko súvisí s monetárnou politikou ECB, ako aj situáciou v ekonomike. V tejto časti skúsime zosumarizovať fakty a odvodiť z nich niekoľko odporúčaní.

Aká je situácia: Odborníci očakávali v tomto roku 3x zvyšovanie základných sadzieb po 0,5 p.b., t.j. celkovo o 1,5 p.b. Prvé zvýšenie – v očakávanej výške – sa udialo 16.3.2023. Úvodom marca však prišla aj do Európy vlna neistoty spôsobená krachom dvoch amerických bánk kvôli nedostatku likvidity a obave, že podobne „labilne“ sú na tom globálne mnohé ďalšie banky.

Aj keď európske banky sú výrazne silnejšie regulované ako americké, do istej miery neistota aj v Európe stále trvá. A to okrem iného preto, že zvyšovanie sadzieb tlačí nadol cenu dlhopisov, čo za bežných okolností nie je problém, ak banka nie je nútená predávať ich pred splatnosťou so stratou (čo bol krok, ktorý sa udial v USA a viedol ku krachu SVB a v princípe hrozí každej banke, ak by čelila sústredenému tlaku na výbery).

V tejto situácii sa ozývajú hlasy predikujúce možné zmiernenie tempa rastu základných sadzieb ECB. Na druhej strane, čerstvé marcové čísla z eurozóny ukazujú, že napriek výraznému poklesu inflácie (z 8,5 % vo februári na 6,9 % v marci), jadrová inflácia opäť narástla na nový rekord 5,7 %. Tento faktor je kľúčový pre rozhodovanie ECB, či bude pokračovať v zvyšovaní sadzieb pôvodným tempom.

Aké sadzby možno čakať:

V praxi sú možné dve alternatívy:

• ak ECB zvýši v tomto roku sadzby celkovo o 1,5 p.b., priemer pri nových úveroch sa dostane k 5 %, resp. mierne za túto hranicu
• ak sa tempo rastu zmierni, sadzby sa dostanú do pásma 4,5 - 5 %

NBS sa v najnovšej predikcii prikláňa k druhému scenáru s priemernou sadzbou 4,5 % koncom tohto roka s tým, že táto úroveň sadzieb vydrží až do konca roka 2025.

Ako si zafixovať úver:

„Osobne neodporúčam fixovať sadzbu na kratšie ako 3 roky pri fixáciách končiacich v tomto roku. Ideálom je fix na 5 rokov, keďže úrokový rozdiel sa pohybuje v rozpätí len 0,1 - 0,3 p.b. Naopak, nemá zmysel siahať po 7 či 10-ročnej fixácii. Táto príležitosť skončila v 1. polroku 2022,“ radí Marián Búlik. Kľúčové je nechať si schváliť refinančný úver čím skôr. Komu fixácia končí o 6-12 mesiacov, môže si refinančný úver dať schváliť už teraz. Dokonca jedna z bánk umožňuje zazmluvniť si špeciálny refinančný úver až 18 mesiacov pred dátumom refixácie.

Modelový príklad: Koľko ušetrím na refinančnom úvere? 

Ako príklad si zoberme klienta, ktorý si v minulosti vzal hypotéku vo výške 100 000 eur so splatnosťou 30 rokov a splátkou 322 eur pri 1 % úroku. Ku dňu fixácie na konci tohto roka bude mať za sebou prvých 5 rokoch splácania. Pri 4 % úroku v novoschválenom, refinančnom úvere by (od jeho čerpania v dobe skončenia fixácie úroku aktuálneho úveru) platil splátku 450 eur. Celkovo by na úrokoch (pozor, nie na splátkach) v ďalších piatich rokoch fixácie zaplatil sumu 16 000 eur.

Ak by však dnes neriešil uzatvorenie nového úveru so 4 % úrokom, ale  počkal by do konca fixácie na konci roka, pravdepodobne by dostal ponuku na úver s úrokom okolo 5 %. V takom prípade by jeho splátka na ďalšie 5-ročné obdobie bola až 498 eur. Celkovo by na úrokoch v ďalších piatich rokoch zaplatil sumu až 20 200 eur.

Rozdiel na zaplatených úrokoch v nasledujúcom fixačnom období je teda 4 200 eur, a to v prospech využitia refinančného úveru, ktorý si nechá schváliť už teraz. Pritom, ak mu nová banka uzná pôvodný znalecký posudok a nebude pre získanie nízkeho úroku požadovať napríklad poistenie úveru, tak jedinými poplatkami spojenými s refinancovaním bude poplatok za poskytnutie úveru (bežne napríklad 250 eur) a návrh na zápis plomby novej banky na katastri za 66 eur. Výsledne tak na refinancovaní, ktoré by začal riešiť už dnes, ušetrí okolo 3 900 – 4 000 eur.

Ako sa pripraviť na nárast splátky?

Existujú v princípe tri opatrenia, ktorými sa dá pripraviť na zvládnutie vyššej splátky:

• preventívne opatrenie: dať si schváliť refinančný úver k dátumu refixácie už teraz (a znížiť si tak budúcu splátku)
• redukcia svojich výdavkov
• odkladanie dodatočnej sumy na osobitný účet

Prvý krok sme popísali v odseku (a modelovom príklade) vyššie. Redukcia výdavkov je dobrým krokom v každej životnej situácii, keďže v rozpočte každej rodiny sa zo skúsenosti nájde priestor na šetrenie.

Najúčinnejším krokom, ako si zvyknúť na vyššiu splátku, je odkladať si rozdiel medzi terajšou a budúcou očakávanou splátkou na osobitný účet, a učiť sa tak žiť s vyššími výdavkami. Kto nemá vytvorenú finančnú rezervu, dokáže si ju týmto spôsobom vytvoriť. Ak už rezervu máte, tieto financie vám neskôr pomôžu zmierniť nárast výdavkov.

V čase vysokých úrokových sadzieb opäť dávajú zmysel aj mimoriadne splátky či dokonca predčasné splatenie úveru ako nástroje na zníženie finančnej záťaže. Mimoriadna splátka znižuje výšku pravidelných mesačných splátok pri anuitnom splácaní, znižuje celkovo zaplatené úroky alebo skracuje dobu splácania úveru.

Banky podľa zákona umožňujú mimoriadnu splátku bez poplatku raz ročne do 20 % z aktuálneho zostatku istiny. K dátumu refixácie je možné uhradiť mimoriadnu splátku v akejkoľvek výške bez poplatku. Kto ešte čerpá hypotéku so štátnym príspevkom, môže mimoriadnu splátku urobiť kedykoľvek počas prvých 5 rokov splácania rovnako bez poplatku.