„Stačí krátky prepočet a hneď je jasné, kto z dvojice hypotéka-podnájom je víťazom. Prepočet je však otázkou čísiel, nie emócii a pocitov,“ upozorňuje Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select. Tie môžu z prv jednoznačného výsledku spraviť neriešiteľnú otázku. Čo hovorí matematika a čo pocitové úvahy?
Hypotéky síce už nie sú rekordne lacné, no stále sú lacnejšie než pred niekoľkými rokmi. Podnájom síce už nie je najlacnejší, ale je stále jednoduchší a dostupnejší, ako hypotéka. Dá sa vôbec povedať, ktoré riešenie je pre človeka výhodnejšie?
„Najčastejšie sa výhodnosť hypotéky zdôvodňuje platením za majetok, ktorý bude o nejaký čas vo vlastníctve. Neraz sa mylne porovnáva výška splátky hypotéky s mesačným nájomným. Pravdou však je, že kým jedna suma je spojená s výškou dlhu za prázdne miestnosti, druhá suma zodpovedá vybavenej domácnosti a neraz i s energiami,“ upozorňuje Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select.
Rozdiel medzi podnájmom a hypotékou nemusí byť iba finančný. Môže to byť životný štýl, uhol pohľadu na životné priority ale i dostupnosť konkrétneho riešenia.
Kedy sa oplatí podnájom?
- Pravidelne sa sťahujete za prácou
- Nemáte oficiálny príjem
- Nechcete ostať na jednom mieste
Kedy sa oplatí hypotéka?
- Obava z výpovede nájomnej zmluvy
- Zariadenie bývania podľa vlastných predstáv
- Zaujímavá investičná príležitosť
Rozhodovať sa na základe nečíselných kritérií je náročné. Všetky dôvody sú zrejmé, no málokedy je hneď jasné, ktorý je najdôležitejší. Kompromis sa tu robiť nedá. Z finančného pohľadu je rozhodovanie o čosi jednoduchšie. Čísla nepustia. Stačí si položiť dve otázky:
- Mám k dispozícii 20 % z ceny nehnuteľnosti? (resp. mám k dispozícii na založenie inú nehnuteľnosť?)
- Prejdem cez hodnotiaci model banky? (mám dostatočne vysoký príjem?, zvládnem dlh splácať bez spoludlžníka alebo ručiteľa?)
Stačí raz zodpovedať zamietavo a výsledkom je podnájom. No stále sa nájdu takí, ktorí hypotéku nepovažujú za pomoc pri vlastnom bývaní, ale za pomoc pri zhodnocovaní ich vlastných úspor. Za špekulatívne hypotéky by sa dali označiť také, ktoré nasledovali po kladných odpovediach nasledujúcich otázok:
- Bude cena kúpenej nehnuteľnosti počas obdobia fixácie úrokovej sadzby rásť?
- Budú sa úrokové sadzby hypoték zvyšovať?
- Budem mať komu prenajať nehnuteľnosť?
Cena nehnuteľnosti a výška jej mesačného nájmu sa líši nielen od mesta k mestu, ale aj podľa ulice v konkrétnom meste. Hrubé rozpätie výšky mesačného nájmu je 0,2 až 0,4 % z ceny nehnuteľnosti. Odlišnosti sú nielen v lokalite, ale aj vo vybavení. Výška mesačnej splátky hypotéky by po odmyslení úverových obmedzení bola v rozpätí od 0,3 až 0,4 %.
Finančné porovnanie podnájmu a hypotéky z pohľadu súčasnej platby hovorí v prospech podnájmu. Za sumu rovnajúcu sa splátke hypotéky môže človek získať zariadený byt a jediné, čo by platil navyše, sú energie. Tie by však spotreboval bez ohľadu na to, či je vlastníkom nehnuteľnosti alebo iba jej nájomcom.
Dilema, či ísť do vlastného bývania alebo do podnájmu nie je v slovenských podmienkach otázkou prepočtov. Skôr o tom, či je hypotéka na vlastné bývanie dostupná alebo nie. Málokto si totiž vie cenovo ohodnotiť možnosť kedykoľvek odísť, zmeniť susedov či nemať obavy z výsledkov domovej schôdze.
„Vziať si nehnuteľnosť na hypotéku a čakať, že z nájmu sa bude splácať dlžoba, je naivné. Z prenájmu treba zaplatiť daň, čo zníži výhodnosť. Počítať s nárastom ceny nehnuteľnosti je síce z pohľadu historického vývoja logické, no stále je rizikové. Ceny nehnuteľností dokážu aj klesnúť a v prípade potreby predať nehnuteľnosť skôr ako o päť rokov je spojená s ďalšou daňovou povinnosťou,“ varuje investičný analytik.
Zovšeobecniť, či sa oplatí hypotéka alebo nájom, je veľmi náročné. Vlastnú nehnuteľnosť treba okrem kúpy aj vybaviť zariadením. Potom prídu na rad pravidelné platby za energie, opravy, dane i poistenie. Podľa nájomnej zmluvy závisí, čo všetko sa bude platiť ešte nad rámec pravidelnej platby.
Komentáre
Pridať komentár