Ceny bytov opäť narástli. Medziročne  o 11 %. Kúpa bez realitky môže ušetriť tisíce eur na provízii

Ceny bytov na Slovensku opäť výrazne rastú. Podľa aktuálnych údajov Národnej banky Slovenska[1] boli byty v prvom štvrťroku 2026 medziročne drahšie o 11,1 %. Priemerná cena bytov dosiahla 3 378 eur za meter štvorcový, čo je o 115 eur za meter štvorcový viac než na konci minulého roka.

Pre kupujúcich aj predávajúcich to neznamená len vyššiu cenu samotnej nehnuteľnosti. V praxi rastú aj náklady, ktoré sú na predajnú cenu naviazané percentuálne.

Mohlo by vás zaujímať: UNIQA posilňuje vedenie: Kryštof Touška sa stáva členom predstavenstva a novým COO

Typickým príkladom je realitná provízia. Ak sa pri predaji počíta s priemernou províziou 4 %, potom pri byte za 200-tisíc eur ide o 8 000 eur, pri byte za 250-tisíc eur o 10 000 eur a pri byte za 300-tisíc eur až o 12 000 eur.

„Pri rastúcich cenách bývania sa oplatí pozerať nielen na cenu bytu alebo domu, ale aj na všetky náklady, ktoré sú s transakciou spojené. Pri percentuálnej provízii platí, že čím drahšia je nehnuteľnosť, tým vyššia je aj absolútna suma provízie. Preto je prirodzené, že ľudia čoraz viac porovnávajú, ktoré časti procesu si vedia vyriešiť bezpečne priamo a kde si naopak zaplatiť odbornú pomoc,“ hovorí Miroslav Kadleček z Bezrealitky.sk.

Rast ceny bytu automaticky zvyšuje aj províziu

Ak sa realitná provízia počíta ako percento z predajnej ceny, jej výška rastie spolu s cenou nehnuteľnosti. Priemerný 2 – izbový byť o rozlohe 60 metrov štvorcových mal podľa údajov NBS pred rokom, v prvom kvartáli 2025, pri cene 3 040 eur za meter štvorcový hodnotu 182 400 eur. V prvom štvrťroku 2026 už pri cene 3 378 eur za meter štvorcový vychádzala hodnota rovnakého bytu na 202 680 eur.

Medziročný rozdiel predstavuje až 11,1 %, čo je  20 280 eur. Pri priemernej 4 % realitnej provízii to znamená, že samotná provízia by sa zvýšila približne o 811 eur - nie preto, že by sa byt predával zložitejšie, ale preto, že sa zvýšila jeho trhová cena.

Praktická kalkulačka: koľko dnes znamená 4 % provízia

Pri percentuálnej provízii rozhoduje každé zdraženie nehnuteľnosti. Čím vyššia je predajná cena bytu alebo domu, tým vyššia je aj absolútna suma, ktorú klient zaplatí za sprostredkovanie.

Mohlo by vás zaujímať: Rast BMI Slovákov zvyšuje záujem o lieky na chudnutie. Experti varujú pred rizikami

V čase, keď ceny bytov medziročne rastú dvojciferným tempom, už nejde o drobný vedľajší náklad, ale o položku v tisícoch eur. Nasledujúce modelové príklady ukazujú, koľko predstavuje priemerná 4 % provízia pri rôznych cenách nehnuteľností.

„Pri byte za 250 000 eur môže provízia predstavovať až 10 000 eur. To je suma, ktorá vie pokryť všetky náklady na právny servis, bezpečnú úschovu peňazí aj ostatné poplatky súvisiace s kúpou bytu. Zároveň vám ešte zostane na sťahovanie, časť zariadenia domácnosti alebo ako finančná rezerva po kúpe,“ hovorí Miroslav Kadleček.

10 pravidiel, ako bezpečne kúpiť alebo predať nehnuteľnosť bez realitky

Realitný trh sa mení. Priamy predaj už nie je okrajová alternatíva, ale rastúca súčasť trhu. Kúpa alebo predaj bez realitky dnes nemusí znamenať, že človek rieši celý proces sám alebo bez odbornej ochrany. Dôležité je rozlíšiť, ktoré kroky si vie majiteľ alebo kupujúci vybaviť priamo a pri ktorých sa neoplatí improvizovať.

„Pri nehnuteľnosti za stovky tisíc eur dáva zmysel ušetriť na automatickej percentuálnej provízii, no zároveň si postrážiť právnu istotu, bezpečné vysporiadanie peňazí a jasné odovzdanie nehnuteľnosti. Základom je dobrá príprava, overené informácie a odborná pomoc pri častiach, kde môže chyba stáť najviac,“ odporúča Miroslav Kadleček a pridáva 10 pravidiel, na ktoré by mali ľudia pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti bez realitky myslieť:

1. Overte si, kto je skutočným vlastníkom

Ešte pred vážnym rokovaním si treba skontrolovať list vlastníctva a kataster. Dôležité je vedieť, či osoba, s ktorou rokujete, môže nehnuteľnosť naozaj predať, či nejde o spoluvlastníctvo a či na nehnuteľnosti nie sú zápisy, ktoré môžu obchod skomplikovať. Pri kúpe využite kataster, obchodný register, stavebnú dokumentáciu aj dostupné verejné zdroje.

2. Skontrolujte právny stav nehnuteľnosti

Pred podpisom rezervácie alebo kúpnej zmluvy treba preveriť ťarchy, záložné práva, vecné bremená, exekúcie alebo iné právne obmedzenia. Tie môžu ovplyvniť financovanie, prevod vlastníctva aj budúce užívanie bytu či domu.

3. Pozrite sa aj na technický stav, nielen na fotografie

Pri byte sa oplatí preveriť stav rozvodov, okien, kúrenia, spoločných priestorov, plánované opravy domu a fond opráv. Pri dome aj strechu, izoláciu, siete, pozemok či prístupovú cestu. Ak ste si nie istí, prizvite si odborníka na technickú kontrolu, ktorý môže odhaliť veci, ktoré laik pri obhliadke nevidí.

4. Nepodpisujte nič pod tlakom

Rýchle rozhodnutia pri nehnuteľnostiach sú rizikové. Rezervačná dohoda má dávať zmysel až vtedy, keď je jasná cena, spôsob financovania, termíny, vlastnícke vzťahy a stav nehnuteľnosti.

5. Majte pripravené financovanie

Kupujúci by mal vopred vedieť, či bude kupovať z vlastných zdrojov, cez hypotéku alebo kombináciou oboch. Predávajúci by si zase mal preveriť, či má záujemca reálnu schopnosť kúpu financovať. Priamy predaj funguje najlepšie vtedy, keď obe strany vedia, čo môžu sľúbiť.

6. Kúpnu zmluvu nechajte pripraviť odborníkovi

Pri obchode za stovky tisíc eur sa neoplatí spoliehať na náhodný vzor z internetu. Zmluva musí presne popisovať nehnuteľnosť, cenu, spôsob úhrady, termíny, podmienky prevodu, sankcie aj odovzdanie. Právny servis môže zahŕňať prípravu zmlúv, vklad na kataster, kontrolu vecných bremien či overenie záujemcu..

7. Peniaze neposielajte priamo na účet predávajúceho

Bezpečná úschova je jeden z najdôležitejších krokov. Peniaze má držať dôveryhodná tretia strana, napríklad advokát, notár alebo banka, až kým sa nesplnia podmienky prevodu. Úschova chráni kupujúceho aj predávajúceho.

8. Pri predaji si pripravte kvalitný inzerát

Dobrá cena nestačí, ak inzerát nevyzerá dôveryhodne. Predávajúci by mal pripraviť kvalitné fotografie, presný popis, informácie o výmere, dispozícii, stave, mesačných nákladoch, vybavení, parkovaní či lokalite. 

9. Dohodnite si jasný postup od podpisu po kataster

Už pred podpisom zmluvy má byť jasné, kto podáva návrh na vklad, kedy sa uvoľňujú peniaze z úschovy, kedy sa nehnuteľnosť odovzdáva a kto zabezpečí prepis energií. 

10. Odovzdanie nehnuteľnosti zdokumentujte

Pri odovzdaní by mal vzniknúť odovzdávací protokol so stavmi meračov, počtom kľúčov, zoznamom vybavenia a prípadnými dohodami o tom, čo v byte zostáva. Pomôže aj fotodokumentácia. Je to jednoduchý krok, ktorý vie predísť sporom po predaji. 

[1] NBS: Rast cien nehnuteľností zostáva na začiatku roka 2026 solídny – Národná banka Slovenska