Nožnice medzi cenami novostavieb a starších bytov sa roztvorili oveľa výraznejšie

Pokles cien nehnuteľností na Slovensku sa v závere roku 2023 takmer zastavil. Najnovšie zverejnené štatistiky Národnej banky Slovenska (NBS) naznačujú, že reality zrejme dosiahli svoje cenové dno v septembri, keďže od októbra v každom mesiaci rástli, hoci len minimálnym tempom tesne nad nulou.

Riaditeľka FinGO recloud Róberta Mecková komentuje aktuálnu situáciu na trhu, pričom porovnáva najmä ceny novostavieb a tzv. second handových bytov. 

Komentuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO recloud:

V januári sa realitný trh začal rozbiehať, preto nepredpokladám, že budeme svedkami ďalšieho zlacňovania nehnuteľností. Očakávam, že ceny ostanú približne na súčasnej úrovni, prípadne začnú mierne rásť. Aj štatistiky, ktoré zverejnila NBS ukazujú, že ceny pravdepodobne našli svoje dno už v septembri a v závere roka stúpali, hoci zatiaľ len pomalým tempom. V roku 2023 boli nehnuteľnosti o 6 % lacnejšie ako v roku 2022. V praxi vidíme, že lacnejšie sa predávali najmä staršie byty, ktoré sa od novostavieb cenovo vzdialili oveľa výraznejšie než sme boli zvyknutí.   

Ceny v novostavbách boli v niektorých prípadoch takmer rovnaké ako v starších panelákoch

Keď sa obzrieme do minulosti, ešte v období pred vypuknutím vojny na Ukrajine a zvyšovaním úrokových sadzieb na hypotékach sme približne päť rokov pozorovali minimálny cenový rozdiel medzi novostavbami a tzv. „second handovými“ bytmi. 

Mohlo by vás zaujímať: Zrážky na svahu v cudzine môžu vyjsť draho. V Taliansku je poistenie zodpovednosti povinné

Vtedajší rekordný rast cien nehnuteľností poháňaný vysokým dopytom spôsobil, že staršie nehnuteľnosti stáli takmer rovnako ako niektoré developerské projekty a keď kupujúci pri novostavbe zohľadnil ešte aj nižšie mesačné náklady za energie, fond opráv a správu, bolo rozhodnuté. Častokrát sa rozhodol kúpiť radšej nehnuteľnosť v niektorom z developerských projektov, a to aj za cenu dlhšieho čakania na jej reálne odovzdanie. Toto platilo najmä vo väčších mestách. 

V uplynulom období sa však tento trend zmenil a byty v starších bytových domoch sú pre kupujúcich o niečo atraktívnejšie. Nožnice medzi cenami novostavieb a starších bytov sa totiž vplyvom situácie na hypotekárnom trhu roztvorili oveľa výraznejšie. Túto situáciu sledujeme už vyše roka. 

Kupujúci sú často v pozícii, že si môžu dovoliť „žmýkať” predávajúcich

Dnes je teda cenový rozdiel medzi novostavbami a staršími bytmi podstatne vyšší a ukrýva sa za ním práve aktuálna situácia na trhu. Pre horšiu dostupnosť hypoték kupujúci väčšinou siahajú po lacnejších nehnuteľnostiach, resp. hľadajú cesty, ako sa k nehnuteľnosti dostať za menej peňazí. Už viac než rok platí, že realitnému trhu velia kupujúci a v súčasnosti už „žmýkajú” z predávajúcich aj zľavy, na aké sme dlhé roky neboli zvyknutí. Nie je výnimkou, ak sa napríklad dom s prvotnou predajnou cenou 350-tisíc eur nakoniec predal len za 300-tisíc eur. 

Mohlo by vás zaujímať: Prvé PZP v tomto roku: Slovensko porazilo Česko o 12 sekúnd

Samozrejme, každý predávajúci je v inej vyjednávacej pozícii a nie každý je ochotný spustiť z ceny tak výrazne. Ak mu predaj neponáhľa, radšej si počká na kupujúceho s vyššou bonitou, ktorý je ochotný zaplatiť viac. Takéto situácie sú však skôr výnimkou. Vo všeobecnosti si predávajúci už uvedomujú dnešnú realitu na trhu a sú nútení sa jej prispôsobiť. Zvlášť ak im predaj nehnuteľnosti ponáhľa, idú s cenou dole výraznejšie ako pôvodne plánovali a ak sa dostupnosť hypoték v blízkej dobe výraznejšie nezvýši, tento trend zrejme budeme sledovať aj naďalej. 

Developeri znižovaniu cien odolávajú, stále dokážu nájsť svoju klientelu

Pokiaľ ide o byty a domy v novostavbách, developeri síce vlani mierne znížili cenníkové ceny, resp. výraznejšie dotovali kúpu nehnuteľností rôznymi lákavými akciami, ale tieto pohyby boli v porovnaní s poklesom cien starších nehnuteľností podstatne nižšie.

Keď sa pozrieme napríklad na 2-izbové byty, podľa štatistík NBS sa priemerná cena za meter štvorcový pohybuje na úrovni viac ako 2 800 eur. Pri byte s rozlohou 50 m2 teda hovoríme o cene okolo 140-tisíc eur. Realita na trhu je však taká, že dnes viete kúpiť napríklad dvojizbák v pôvodnom stave v staršom paneláku v Košiciach už od 110-tisíc eur, ale cena 2-izbového bytu v novostavbe sa pohybuje od 165-tisíc eur. 

Vždy sa však nájdu kupujúci, ktorí preferujú novostavby, lebo sa nechcú vzdať ich výhod. Je to najmä možnosť vlastniť parkovacie miesto prípadne garážové státie alebo celkovo, túžba bývať krajšie, komfortnejšie. Starý bytový dom častokrát nemá takú údržbu alebo sa jeho obyvatelia jednoducho nechcú podieľať na jeho zveľaďovaní v porovnaní s novostavbou, kde nájdete napríklad aj moderný park alebo ihrisko pre deti.

Uvidíme, akým smerom sa budú hýbať ceny nehnuteľností v ďalších mesiacoch. Je však veľmi pravdepodobné, že ceny starších bytov a novostavieb sa tak skoro k sebe nepriblížia.