Banky totiž ich príjmy preverujú prísnejšie ako príjmy zamestnancov. U žiadateľov - živnostníkov a spoločníkov s.r.o. skúmajú aj účtovné výkazy a daňové priznania. Navyše úrokové sadzby začali v tomto roku rásť, takže cesta k hypotéke je o niečo náročnejšia.
Pri hypotéke u žiadateľov živnostníkov a spoločníkov s.r.o. rozhoduje nielen druh podnikateľskej činnosti a dĺžka podnikania, ale najmä výška zdokladovaných príjmov.
„Väčšina bánk v posledných dňoch už zvýšila úrokové sadzby, teda je vhodné si svoje úverové limity a možnosti preveriť vopred. Drahší úver môže na základe zdokladovaného príjmu o niečo viac skresať úverový strop. Takže ak chce podnikateľ na hypotéke získať čo najlepšie podmienky, optimalizované daňové priznanie môže jeho plány skrížiť alebo aj úplne prekaziť,” vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.
Pri hypotéke rozhoduje aj daňové priznanie
Ak podnikateľ uvažuje nad hypotékou alebo chce svoj úver refinancovať či navýšiť, ešte pred podaním žiadosti v banke by si mal urobiť predbežnú kalkuláciu svojich možností a limitov naprieč celým bankovým trhom.
„Pre živnostníkov aj majiteľov s.r.o. platí, že pri žiadosti o úver musia mať ukončené aspoň jedno zdaňovacie obdobie a podnikanie musí trvať aj naďalej. Potrebujú preukázať kladné daňové priznanie, teda mali by mať vyššie príjmy ako náklady, zároveň musia mať vysporiadané všetky záväzky voči štátnym inštitúciám ako je daňový úrad, zdravotná a Sociálna poisťovňa. Tieto podmienky platia vo všetkých bankách, ale čo sa týka výpočtu akceptovateľného príjmu z predložených výsledkov podnikania, v tomto sú v bankách rozdiely,” upozorňuje Šablová.
Ešte pred podaním daňového priznania sa preto oplatí poradiť s finančným sprostredkovateľom, ktorý môže klienta usmerniť, na čo dať pozor. „Podnikateľ by si mal vopred preveriť, akým spôsobom práve jemu môže banka uznať príjem podľa predpokladaných tržieb či zisku po zdanení. V niektorých prípadoch o výške uznaného príjmu rozhoduje aj to, či si uplatníte paušálne alebo skutočné výdavky. Takisto môže byť problém, ak podnikateľ uzavrie výsledky podnikania do straty a má záujem čerpať úver,” opisuje odborníčka na hypotéky z FinGO.sk.
Nižšie dane = nižšia šanca na požadovanú výšku úveru
Každá banka má iný meter na to, ktorý príjem a za aké sledované obdobie klientovi uzná. Preto ak si podnikateľ optimalizuje daňové priznanie, aby platil čo najnižšie dane, v niektorých bankách tak svoje šance na požadovanú výšku úveru výrazne zníži.
„Každá banka má svoj vlastný kľúč, podľa ktorého posudzuje žiadateľov o úver. Najväčšie rozdiely vznikajú práve pri príjmoch z podnikania alebo rôznych neštandardných zárobkoch. Preto ak máte príjem z podnikania, môže sa stať, že v jednej banke vám vyjde hypotéka len na polovicu sumy, ktorú požadujete, zatiaľ čo iná banka vám dokáže schváliť potrebnú výšku úveru, a naopak v tretej nebudete mať žiadnu šancu, lebo nie každá banka pri hypotéke akceptuje príjem z podnikania,” opisuje Šablová.
Dá sa povedať, že zamestnanci na trvalý pracovný pomer majú najväčšiu šancu na hypotéku, podnikatelia sú naopak pre banku najrizikovejší. „Príjem podnikateľov totiž môže kolísať podľa toho, ako sa im darí. V niektorých mesiacoch zarobia viac a v iných menej. Rizikoví sú aj z toho dôvodu, že môžu svoj oficiálny príjem ovplyvniť. Hoci sa dnes snažíme ušetriť kde sa dá, optimalizácia daní pred žiadosťou o hypotéku naozaj nie je šťastné riešenie,” dodáva Eva Šablová z FinGO.sk.
Čo musia splniť podnikatelia pri hypotéke?
Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk:
Ako dlho musíte podnikať
Ak žiadate o hypotéku ako podnikateľ, základný rozdiel oproti zamestnancovi je aj v dĺžke doby vykonávania pracovnej činnosti.
- U živnostníka je ideálne, ak podnikanie trvá aspoň jedno ucelené zdaňovacie obdobie, väčšinou ide o jeden kalendárny rok. Sú však banky, ktoré akceptujú aj kratšiu dobu podnikania a uznajú aj 6 mesiacov za predchádzajúce zdaňovacie obdobie.
- Pri spoločníkoch s.r.o. banky vyžadujú dobu podnikania minimálne 12 mesiacov, ideálne 2 roky.
- O úver teda môžete požiadať až po podaní daňového priznania a zároveň musíte splniť minimálnu dobu podnikania, ktorá sa líši v závislosti od banky.
- Zároveň platí, že hoci budete dokladovať výsledky podnikania za predchádzajúci kalendárny rok, vaše podnikanie musí trvať aj naďalej.
- Kontinuálny a pretrvávajúci príjem z podnikania preukážete banke napríklad výpismi z podnikateľského účtu či pokladničnými dokladmi alebo faktúrami.
Aký príjem vám akceptujú banky
ŽIVNOSTNÍK
Sú dva spôsoby akceptácie príjmov živnostníkov – podľa daňového základu alebo ako percento z obratov. Niektoré banky akceptujú obidva výpočty a uplatnia ten, kde vám vyjde vyšší príjem.
- v prvom prípade banka určí výšku príjmu podľa daňového základu ako rozdiel príjmov a výdavkov vo vašom daňovom priznaní po odrátaní dane
- v druhom prípade ako čistý príjem uzná určité percento z obratu v daňovom priznaní – môže to byť od 10 % do 60 % v závislosti od banky, prípadne až do 70 % z tržieb pre vybrané povolania
- v oboch prípadoch banka sumu vydelí 12 mesiacmi a tak vyráta váš čistý mesačný príjem
Príklad: Predstavme si, že ste v minulom roku fakturovali 2000 € mesačne, čiže za celé zdaňovacie obdobie ste zarobili 24 000 € a v daňovom priznaní si uplatňujete paušálne výdavky. Podľa daňového základu vám banka uzná max. čistý mesačný príjem 735 €, ale podľa obratov ako percento z príjmu max. 1200 €. Ak by ste ale zašli len do banky, ktorá akceptuje obvyklých 10 % z obratov, pri hypotéke by rátala len s príjmom 200 €.
Na čo dať pozor:
- nemôžete vykazovať stratu z podnikania
- nemôžete mať pozastavenú alebo už ukončenú živnosť
- nemôžete mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám, napr. v Sociálnej a zdravotnej poisťovni, nedoplatky voči finančnej správe
SPOLOČNÍK s.r.o.
1. Prvým spôsobom akceptácie príjmu je, že banky uznajú príjem z vlastnej s.r.o. ako percento z tržieb – väčšinou do výšky 10 % z tržieb z prislúchajúceho podielu spoluvlastníka (jedna banka akceptuje pri s.r.o. do celkového obratu 80 000 € až 55 % z tržieb).
2. Ďalším spôsobom dokladovania príjmu z s.r.o. je podiel na zisku. V tomto prípade banka vychádza z daňového priznania za firmu a zo zápisnice z valného zhromaždenia (resp. rozhodnutia jediného spoločníka) o prerozdelení čistého zisku. Banky obvykle požadujú, aby vykázaný zisk bol aj prerozdelený a vyplatený. Nájdu sa však aj také, ktoré akceptujú aj nevyplatený zisk.
Na čo dať pozor:
Ø nemôžete mať záporný hospodársky výsledok ani záporné vlastné imanie, niektoré banky akceptujú len minimálnu stratu
Ø ak ste spoločníkom vo firme len pár mesiacov, banka posudzuje uznanie príjmu individuálne
Ø v niektorých bankách musíte vlastniť minimálne 50 % podiel vo firme, iné vám uznajú príjem z vlastnej firmy, len pokiaľ ste 100 %-ný vlastník
Ø vaša firma nemôže mať podlžnosti voči inštitúciám ako je Sociálna, zdravotná poisťovňa či daňový úrad
Ø zároveň z príjmových dokladov či výpisov z podnikateľského účtu (kreditné položky na účte) musí byť zjavné, že firma stále zarába a tržby jej plynú aj v čase medzi dokladovaným ukončeným zdaňovacím obdobím až do dátumu podania žiadosti o úver
Komentáre
Pridať komentár