Budúcnosť bývania na Slovensku: Ako reagovať na zrýchľujúci sa trend rastu cien?

Ceny pritom rástli takmer rovnako pri existujúcich nehnuteľnostiach aj novostavbách a v 6 z 8 krajov. Ako vidí túto situáciu Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko? Viac prezrádza v komentári.

Ako by sa mohla ďalej vyvíjať situácia v oblasti bývania

Rast cien bývania na Slovensku sa zrýchľuje, a tým sa ďalej plošne zhoršuje dostupnosť bývania.  

Ak vývoj bude ďalej pokračovať súčasným tempom, tak hrozí, že sa k bývaniu nedostane významná časť zamestnaných ľudí s priemernou mzdou.

Kým v 2. a 3. kvartáli rástli ceny bývania medzikvartálne o 2,9 resp. 3 %, záverom minulého roka sa tempo rastu cien zrýchlilo na 3,6 %. Pritom rýchlejší rast nejde len na vrub predčasného predaja novostavieb do konca roka 2024 v snahe vyhnúť sa výraznému zvýšeniu DPH od januára tohto roka. Ceny existujúcich nehnuteľností totiž rástli rýchlejšie (+3,7 %) ako ceny novostavieb (+3,6 %).

Mohlo by vás zaujímať: PREMIUM Poisťovňa začala používať nástroj spoločnosti Intermap Technologies

Pritom v predchádzajúcom štvrťroku to bolo naopak a ceny novostavieb posilňovali prudšie ako staršie nehnuteľnosti. Keďže starších nehnuteľností sa predáva výrazne viac ako novostavieb a ich kúpa je kvôli celkovo nižšej cenovej úrovni najdostupnejšou možnosťou pre záujemcov o bývanie, znamená to, že celková dostupnosť bývania sa na Slovensku v posledných mesiacoch opäť zhoršila.

Tento vývoj by teoreticky mohol zmierniť vývoj úročenia hypoték. Aktuálne existuje pri úrokoch pri štandardnej 3-ročnej viazanosti priestor na zníženie sadzieb o približne 0,4 percentného bodu. Pri tomto odhade vychádzam z aktuálneho úročenia 3-ročných štátnych dlhopisov, pri ktorých vo februári dosiahol priemerný ročný výnos v akceptovaných ponukách 2,42 %.

Keďže banky sa snažia udržať medzi úročením hypoték a dlhopisov odstup vo výške približne 1 percentného bodu, tak by aktuálne najnižšie sadzby štandardných hypoték vo viacerých väčších bankách, ktoré sa dnes pohybujú na úrovni 3,8 % (presnejšie 3,79 – 3,89 %, pri 3-ročnej viazanosti) mohli klesnúť na približne 3,4 %.

Mohlo by vás zaujímať: 5 rád, na čo dávať pozor pri poistení fotovoltiky

Tento vývoj je však neistý, keďže úročenie dlhopisov v posledných mesiacoch kolíše a medzi investormi vládne neistota, do akej miery dokáže Slovensko reálne získať plánované nadpríjmy z tohtoročnej konsolidácie, a zmierniť tak deficit štátneho rozpočtu. Navyše, takéto zníženie úrokových sadzieb ani zďaleka nedokáže „vymazať“ výrazný rast cien bývania, ktorý vidíme za posledný rok.

Situáciu nezlepšia v najbližších rokoch ani štátom podporované projekty nájomných bytov. Aj keď došlo k odovzdaniu prvých bytov v Bratislave, na trhu chýba podľa odhadov odborníkov viac ako 200 000 bytov (na základe pomeru počtu obyvateľov na jeden byt v strednej a západnej Európe).

Keďže projekty nájomných bytov zatiaľ iba uberajú z už začatých projektov bytových domov, celkový počet bytov nijako nezvyšujú, a tým neriešia nedostatok.

Rovnako dostupnosť výrazne nezlepšia ani projekty družstevných bytov, ktoré v posledných rokoch začali vznikať pri projektoch novostavieb vo veľkých mestách. Je fakt, že tento model je riešením pre ľudí, ktorým v banke nevychádza dostatočný príjem na hypotéku.

Na druhej strane však celkovo ide o finančne náročnejšie riešenie v porovnaní s hypotékou. Okrem toho podľa jedného z najväčších developerov zrejme nie je reálne, aby družstevné bývanie presiahlo do budúcna 10 % z jeho portfólia novostavieb.