Byty sú ťahúňom trhu, no rastie aj dopyt po domoch. Čo si všímať pri ich kúpe?

Riaditeľka realitnej platformy FinGO reCloud Róberta Mecková vraví, že byty sú stále ťahúňom trhu, no práve počas jarných a letných mesiacov u kupujúcich prirodzene rastie aj záujem o rodinné domy. Čo všetko si na dome všímať a na čo dávať pozor pri financovaní hypotékou? 

„Podľa analýzy NBS do ponuky nehnuteľností v prvom kvartáli 2025 vo výraznejšej miere pribúdali rodinné domy. Ich podiel je najvyšší za posledné roky, a to nahráva do karát aj kupujúcim. Úrokové sadzby na hypotékach mierne klesajú a počas jarných a letných mesiacov každoročne prirodzene evidujeme vyšší dopyt po domoch aj rekreačných nehnuteľnostiach.

Rastie aj ponuka apartmánov v turisticky zaujímavých oblastiach. Developeri cítia zvýšený dopyt aj po tomto type nehnuteľností a vidia, že je tu priestor na ponuku,” opisuje riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková. 

Drvivá ponuka domov je v satelitoch

Čo sa týka ponuky rodinných domov, drvivá väčšina sa nachádza v satelitoch, za  nimi nasledujú vzdialenejšie lokality mimo centra mesta. „Domov v centrách miest je relatívne málo a ak aj sú, ich cena je omnoho vyššia. Predstavujú obmedzenú ponuku pre obmedzený počet kupujúcich. Byty sú stále ťahúňom trhu. Sú lacnejšie aj lepšie lokalizované v centrách miest, kam sa ľudia primárne chcú sťahovať alebo kupovať nehnuteľnosť investične,” komentuje Mecková. 

Tak ako je to pri bytoch, aj priemerná cena domov od minulého roka rastie. „Aj ceny domov zrýchlili svoj rast, a v súčasnosti sa pohybujú na úrovni dvetisíc eur za meter štvorcový. Najdrahšie nehnuteľnosti sú tradične v Bratislavskom kraji, za ním nasleduje Košický kraj. Kúpiť, ale aj predať dom je vždy o niečo náročnejšie, a to nielen kvôli vyšším cenám. Dobrý dom sa však predá hneď,” opisuje realitná odborníčka.  

Banky neposkytnú hypotéku na každý dom

Riaditeľka pre úvery FinGO.sk Eva Šablová radí, aby si kupujúci pred podpisom rezervačnej zmluvy preverili svoje možnosti získania hypotéky a zistili, či je dom pre banku vhodným zabezpečením.

Mohlo by vás zaujímať: UNIQA prináša jedinečné poistenie dlhodobej starostlivosti pre dospelých

Ideálne je vyhľadať aktuálny list vlastníctva, prípadne si vypýtať aj znalecký posudok domu, ak ho predávajúci má k dispozícii.

„Poskytnutie hypotéky občas skomplikujú práve problémy na strane nehnuteľností. Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v takom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. V lepšom prípade ich dokážu opätovne posúdiť, ak sa nedostatky odstránia,” opisuje Šablová. 

Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky skôr založia dom v štandardnej obytnej zóne ako na samote, kde chýba občianska vybavenosť. 

Pozor treba dať aj na účel využitia nehnuteľnosti. „Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, je potrebné doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade viete takúto nehnuteľnosť  použiť len ako zabezpečenie úveru so splatnosťou maximálne 8 rokov, čiže nie ako pri klasickej hypotéke s dlhodobou až 30-ročnou splatnosťou”, vysvetľuje expertka FinGO.sk. 

Mohlo by vás zaujímať: Aj bicykel si môžete chrániť poistením. Pozrite sa, čo sa radia INSIA profesionáli

Stopku pri hypotéke majú aj kontajnerové a modulové domy bez trvalých základov, takisto mobilné domy, ktoré základy nemajú pevne spojené so zemou. Banky neakceptujú ani domy z neoverených alternatívnych materiálov, napríklad hlinené či slamené, ktoré nespĺňajú technologické normy. 

„Čo sa týka domov v štádiu výstavby, pri nich majú banky rozličný prístup. Kupujúci urobí najlepšie, ak si možnosti financovania preverí s hypotekárnym špecialistom, ktorý sa vyzná v podmienkach všetkých bánk,” radí Šablová z FinGO.sk. 

Na obhliadku ideálne s inšpektorom nehnuteľnosti

Pri výbere vhodného rodinného domu sa podľa Meckovej oplatí zvažovať v prvom rade lokalitu a dostupnosť do práce či školy. Dôležitú rolu zohráva vybavenie a stav nehnuteľnosti, ale aj okolie a susedstvo. Vzťahy so susedmi síce nie sú extra právne uchopiteľné, ale ak si všimnete, že sused chová napríklad sto sliepok, piatich psov a dvadsať prasníc, možno pri ňom nebudete chcieť bývať.

„Technický stav domu by nikdy nemal hodnotiť kupujúci sám. Stojí za to zavolať si na pomoc niekoho, kto sa na objekt pozrie aj odbornými očami. Napríklad je podozrivé, ak je v dome čerstvo vymaľovaná iba pivnica alebo nejaká konkrétna časť.

Voda je nepriateľ, či už niektorá stena zateká alebo sa na nej objavuje pleseň. Vždy treba pozerať aj na to, či ide o rodinný dom novostavbu alebo už roky fungujúcu nehnuteľnosť. Pri novostavbe sa chyby odhalia ťažšie, lebo všetko je nové. Preto odporúčam osloviť aj inšpektora nehnuteľnosti alebo stavebného experta,” opisuje Mecková z reCloudu.

Trendom sú nízkoenergetické a ekologické domy

Mnohí ľudia pri výbere vhodného domu zvažujú aj dlhodobé šetrenie nákladov domácnosti. Pri stavbe nízkoenergetických domov sú použité drahšie technológie a materiály, preto sú ich ceny vyššie.

„Máme aj klientov, ktorí hľadajú primárne nízkoenergetické alebo aj ekologické domy. Záleží im na tom, aby neprispievali k produkcii emisií. Pri tejto téme je potrebné zvážiť aj to, či radšej za dom zaplatíte napríklad o 50-tisíc eur viac a na energiách ušetríte 100 eur mesačne, alebo ho kúpite o 50-tisíc eur lacnejšie a budete platiť o 100 eur mesačne viac. U väčšiny klientov viac rozhoduje kúpna cena ako prevádzkové náklady.” 

Je len otázkou času, kedy Slováci začnú viac dbať na prevádzkové náklady nehnuteľností. A to nielen pri kúpe rodinných domov, ale aj bytov.

Rekreačné nehnuteľnosti sú nadštandardom

Ľudia sa podľa Meckovej v tomto období častejšie obzerajú aj po rekreačných nehnuteľnostiach, ktoré by vedeli využiť aj ako investíciu. „Vo väčšine prípadov majú kupujúci rekreačných nehnuteľností dva argumenty - chcú si kúpiť niečo, kde sa vedia s rodinou vyvetrať a zároveň chcú prostriedky bezpečne uložiť, aby ich nezožrala inflácia. Preto keď v lete na vlastnej koži pocítia, ako by im prospelo mať niečo ďalšie okrem vlastného bývania, je rozhodnuté,” hovorí. 

Mohlo by vás zaujímať: Aj bicykel si môžete chrániť poistením. Pozrite sa, čo sa radia INSIA profesionáli

Treba však dodať, že podiel takýchto kupujúcich je podstatne nižší. „Primárne každý rieši vlastnú strechu nad hlavou a rekreačná nehnuteľnosť je stále skôr nadštandardom. Je to spôsobené aj tým, že ak je nehnuteľnosť charakterizovaná ako chata alebo apartmán, klient na ňu nedostane klasickú hypotéku. Financovanie tohto typu nehnuteľností je teda náročnejšie a v drvivej väčšine majú kupujúci k dispozícii hotovosť,” dodáva Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Čo všetko si všímať pri kúpe domu? 

Radí Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud:

• Lokalita, dostupnosť - tieto parametre sú pri kúpe rodinného domu kľúčové. Na vlastnej koži si odskúšajte dostupnosť do práce či do školy aj počas rannej a poobednej špičky. Zároveň si preverte občiansku vybavenosť danej lokality. 
• Prístupové cesty - pri kúpe domu venujte pozornosť aj pozemku, na ktorom je postavený. Preverte si, či stavba nezasahuje na susedné pozemky, či je k domu zabezpečený prístup z prístupovej cesty a aký je charakter okolitej zástavby. 
• Technický stav - pri obhliadke starších domov sa pýtajte na technický stav rozvodov, strechy či zateplenie. Posvieťte si aj na stav okien a podláh. Ich výmena nie je lacná. Všímajte si tiež mokré fľaky v miestnosti, ktoré môžu znamenať, že nie je v poriadku izolácia a dom vlhne.
• List vlastníctva - preverte si, či na dome neviaznu ťarchy či iné práva tretích osôb. Nájdete ich v „časti C ťarchy“ na liste vlastníctva. Zbystrite pozornosť, ak je napríklad na liste vlastníctva ako vlastník uvedený iba jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť bola nadobudnutá počas manželstva. 
• Možnosti financovania - ak budete potrebovať úver, myslite aj na financie, ktoré môžete potrebovať na opravy či rekonštrukciu. Banky majú rôzne podmienky, preto sa poraďte s hypotekárnym špecialistom, ktorý vám ich porovná. 
• Susedia - prekuknúť susedské vzťahy počas obhliadky je často nemožné, no niekedy stačí byť len pozorný. Ak budete mať príležitosť, opýtajte sa susedov, ako sa im býva.

Aké sú najčastejšie prekážky pri hypotéke na dom?

Radí Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk:

• Nehnuteľnosť nemá vysporiadané vlastnícke práva.
• K pozemku nie je zriadený prístup z verejnej komunikácie.
• Skutkový stav nehnuteľnosti nie je totožný so zápisom na liste vlastníctva. Napríklad ak nehnuteľnosť nemá zlegalizované doplnkové stavby či prístavby na pozemku.
• Dom je v zlom technickom stave a pre banku je nevyhovujúci.
• Je na ňom neakceptovateľná ťarcha, exekúcia alebo iné bremeno.
• Nachádza sa v nevhodnej lokalite.
• Budúca nehnuteľnosť ešte nie je dostatočne rozostavaná.
• Nehnuteľnosť nie je rezidenčná - určená na bývanie, napríklad rekreačné objekty bez možnosti trvalého bývania.
• Pozor na stavby domov, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Ide o mobilné domy, maringotky či unimobunky. Tento druh stavieb nie je možné využiť na zabezpečenie úveru.
• Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti vhodné na zabezpečenie hypotéky.
• Pozor aj na domy z neoverených alternatívnych materiálov ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a podobne. Bez potrebných technologických noriem nemôžu byť zo strany banky akceptovateľné.