Prenajať byt, dom či menšiu chalupu bez realitky dnes vôbec nie je nič nezvyčajné. Či už má majiteľ voľný byt po deťoch, zdedenú nehnuteľnosť alebo chce získať navyše pravidelný príjem z nájomného, to všetko vie v čase rastúcich nákladov citeľne pomôcť rodinnému rozpočtu.
Aby však prenájom nepriniesol viac starostí než úžitku, oplatí sa postupovať premyslene.
Pri prenájme bez realitky má majiteľ všetko vo vlastných rukách. Od výberu nájomcu až po dohodnutie podmienok. Je to veľká výhoda, no zároveň aj zodpovednosť. Mnohé prenájmy sa navyše prirodzene riešia medzi ľuďmi, ktorí sa poznajú. V rodine, medzi priateľmi, susedmi, kolegami alebo známymi.
Mohlo by vás zaujímať: Rast BMI Slovákov zvyšuje záujem o lieky na chudnutie. Experti varujú pred rizikami
Práve vtedy býva najväčšie pokušenie povedať si, že zmluvu netreba, veď „sme dohodnutí“.
„Dôvera je dôležitá, ale pri prenájme bytu alebo domu nestačí. Aj keď prenajímate známemu alebo niekomu z rodiny, stále ide o hodnotný majetok a dlhodobý záväzok. Jasné pravidlá, písomná zmluva, kaucia a odovzdávací protokol neznamenajú nedôveru. Znamenajú, že chránite seba, nájomcu aj vzťahy medzi vami,“ hovorí Miroslav Kadleček z webu Bezrealitky.sk.
Nasledujúcich osem krokov ukazuje, ako si celý prenájom nastaviť tak, aby majiteľ ušetril čas aj nervy a aby bolo od začiatku jasné, kto má aké práva a povinnosti.
1/ Začnite cenou. Nemá byť prestrelená ani zbytočne nízka
Cena je prvá vec, podľa ktorej sa záujemcovia rozhodujú, či sa vôbec ozvú. Pri jej nastavení nestačí pozrieť sa na jeden podobný byt v okolí. Rozhodujú lokalita, veľkosť, dispozícia, stav nehnuteľnosti, zariadenie, balkón, parkovanie, poschodie, výťah, dostupnosť dopravy aj služby v okolí.
Pomôcť môže aj online odhad ceny nehnuteľnosti, ktorý majiteľovi ukáže, v akej hladine sa podobné prenájmy v danej lokalite pohybujú. Berte ho ako praktickú orientáciu, nie ako definitívnu sumu.
„Majiteľ by si mal porovnať viac aktuálnych ponúk v rovnakej lokalite a pri podobnom type nehnuteľnosti. Samostatne je dobré sledovať výšku samotného nájmu a samostatne energie. V inzeráte musí byť jasné, či uvádzaná suma zahŕňa aj energie, alebo ide len o čistý nájom. Čím menej otáznikov má záujemca po prečítaní inzerátu, tým kvalitnejšie reakcie prenajímateľ dostane,“ dopĺňa Miroslav Kadleček.
2/ Pripravte byt tak, aby zaujal už na fotografiách
Pri online inzercii rozhodujú prvé sekundy. Aj bežný byt môže pôsobiť dobre, ak je čistý, svetlý a uprataný. Naopak, tmavé, rozmazané alebo neúplné fotografie môžu odradiť aj vážneho záujemcu.
Mohlo by vás zaujímať: Pôrody v zahraničí zdraželi – počet Sloveniek, ktoré rodia v susedných krajinách poklesol
Pred fotením sa oplatí byt upratať, vyvetrať, odložiť osobné veci, opraviť drobné nedostatky a pustiť čo najviac prirodzeného svetla. Fotografie by mali ukázať izby, kuchyňu, kúpeľňu, chodbu, balkón alebo lodžiu, úložné priestory a prípadne aj výhľad či parkovanie.
3/ Napíšte konkrétny a pravdivý inzerát
Dobrý inzerát nemá byť postavený na nič nehovoriacich frázach. Vety typu „pekný byt v dobrej lokalite“ záujemcovi veľa nepovedia. Lepšie fungujú konkrétne informácie, ktoré mu pomôžu rozhodnúť sa ešte pred obhliadkou.
„V inzeráte by nemala chýbať dispozícia, výmera, lokalita, poschodie, informácia o výťahu, stav zariadenia, cena nájmu, výška energií, kaucia, termín nasťahovania, parkovanie, dostupnosť dopravy a služieb, pravidlá pre zvieratá, fajčenie alebo počet osôb v byte,“ upozorňuje Miroslav Kadleček.
Ak má nehnuteľnosť slabšie stránky, netreba ich skrývať. Záujemca ich pri obhliadke aj tak uvidí. Férový inzerát šetrí čas obom stranám a pomáha prilákať ľudí, ktorí majú o bývanie skutočný záujem.
4/ Nájomcu si vyberajte rovnako pozorne, ako si on vyberá bývanie
Pri výbere nájomcu platí jednoduché pravidlo - dôverovať, ale preverovať. Majiteľ by sa mal slušne opýtať, kto bude v byte bývať, na ako dlho, odkedy, či má stabilný príjem, domáce zviera alebo referenciu od predchádzajúceho prenajímateľa.
Veľa napovie aj bežné správanie záujemcu, či komunikuje otvorene, chodí načas a zaujíma sa o praktické veci, ako sú energie, technický stav bytu, susedia či pravidlá v dome. Ak sa naopak vyhýba základným otázkam alebo tlačí na rýchlu dohodu, majiteľ by mal spozornieť.
„Dôležité je preveriť si aj finančnú zodpovednosť záujemcu. Dnes vieme primerane a rýchlo overiť bezdlžnosť, teda či potenciálny nájomca nemá vážne dlhy, exekúcie alebo insolvenciu.
Prenajímateľ by sa nemal báť pýtať ani overovať základné informácie. Nejde o vypočúvanie, ale o ochranu vlastného majetku. Byt má často hodnotu stoviek tisíc eur, preto je úplne prirodzené vedieť, komu ho zverujeme,“ hovorí Miroslav Kadleček z webu Bezrealitky.sk.
5/ Obhliadka nie je len prehliadka bytu. Je to aj výberové konanie
Na obhliadke nejde iba o to, aby si záujemca pozrel byt. Majiteľ má zároveň možnosť zistiť, či ide o vážneho a vhodného nájomcu. Mal by mať pripravené odpovede na praktické otázky o energiách, susedoch, parkovaní, internete, vybavení, pravidlách domu a prípadných plánovaných opravách.
Rovnako dôležité je povedať otvorene aj to, čo majiteľ nechce. Napríklad fajčenie v byte, domáce zvieratá, krátkodobé podnájmy alebo vyšší počet osôb, než je dohodnuté. Čím skôr tieto veci zaznejú, tým menšie riziko nedorozumení vznikne neskôr.
6/ Zmluva je základ. Vzor z internetu nemusí stačiť
Nájomná zmluva je najdôležitejším dokumentom celého prenájmu. Má chrániť majiteľa aj nájomcu a predchádzať sporom. Pri byte či dome sa neoplatí spoliehať na ústnu dohodu ani na prvý neoverený vzor z internetu.
„V zmluve by mali byť jasne uvedené údaje prenajímateľa a nájomcu, predmet nájmu, výška nájomného a energií, splatnosť platieb, výška kaucie a podmienky jej vrátenia, dĺžka nájmu, výpovedné podmienky, pravidlá užívania bytu, zodpovednosť za škody, drobné opravy, podnájom, zvieratá, fajčenie aj spôsob odovzdania bytu,“ upozorňuje Miroslav Kadleček.
Dobrá zmluva nastavuje férové pravidlá. Čím presnejšie sú dohodnuté na začiatku, tým menej priestoru zostáva na spory.
7/ Kaucia a odovzdávací protokol chránia obe strany
Kaucia je bežný spôsob, ako sa majiteľ chráni pred škodami alebo nezaplatenými záväzkami. Jej výška, účel aj podmienky vrátenia by mali byť jasne uvedené v zmluve.
Rovnako dôležitý je odovzdávací protokol. Opisuje stav bytu v deň, keď ho nájomca preberá. Mal by obsahovať zoznam vybavenia, existujúce poškodenia, počet odovzdaných kľúčov a stavy meračov. Ideálne je pripojiť aj fotodokumentáciu.
Oplatí sa odfotiť kuchynskú linku, spotrebiče, kúpeľňu, podlahy, steny, okná, dvere, nábytok, merače energií aj prípadné poškodenia. Ak neskôr vznikne spor, fotografie a protokol môžu rozhodnúť o tom, čo bolo v byte už pred nasťahovaním a čo vzniklo až počas nájmu.
8/ Myslite aj na nepríjemné scenáre. Meškanie platby riešte hneď
Prenájom sa nekončí podpisom zmluvy. Majiteľ a nájomca by sa mali hneď na začiatku dohodnúť, ako budú riešiť platby, poruchy, údržbu, kontroly bytu aj bežnú komunikáciu. Pomáha, keď je jasné, komu nájomca volá pri havárii, kedy sa platí nájom a ako sa riešia drobné opravy.
Aj pri dobrom výbere nájomcu môže nastať problém s omeškanou platbou. Vtedy nie je dôvod čakať. Prvé omeškanie je dobré riešiť slušne, ale hneď. Ak priateľské upozornenie nestačí alebo sa problém opakuje, komunikácia by mala byť písomná a konkrétna.
Písomná výzva by mala obsahovať dátum, meno nájomníka, adresu nehnuteľnosti, dlžnú sumu, obdobie, za ktoré nebolo zaplatené, termín úhrady a ďalší postup. Dôležité je dokumentovať e-maily, SMS správy, listy, dohody aj telefonáty.
„Najlepšia prevencia je poriadok v pravidlách. Majiteľ, ktorý má dobrú zmluvu, protokol, jasne nastavené platby a komunikuje vecne, má oveľa väčšiu šancu zvládnuť aj nepríjemnú situáciu bez zbytočných emócií,“ dodáva Miroslav Kadleček z Bezrealitky.sk.
Komentáre
Pridať komentár