Návrh zákona o štátnej podpore nájomného bývania sa viackrát v parlamente presúval. Jeho cieľom je vytvoriť prostredie, ktoré umožní výstavbu štátom podporovaného nájomného bývania s regulovanou výškou nájomného a zárukou dlhodobého bývania. Ako túto novinku vníma Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko? Tu sú jeho postrehy z praxe.
Zákon má niekoľko rizík v praxi
Aj keď schválený zákon nemá potenciál naplniť volebný sľub Sme rodina postaviť 25-tisíc nájomných bytov ročne, mohol by výrazne zvýšiť súčasný nedostatočný počet nájomných bytov s regulovaným nájomným. Ak by boli vo väčších počtoch k dispozícii dostupné nájomné byty, mohol sa zmierniť enormný tlak na rast cien bývania.
Ten spôsobujú okrem ešte stále lacných hypoték najmä slabá ponuka bytov a nízka nezamestnanosť a celková dobrá finančná situácia Slovákov. Ceny bytov v 1. kvartáli 2022 narástli o rekordných vyše 23 percent a cenová bublina, ktorá sa na Slovensku výraznejšie nafukuje posledné dva roky, môže pri prasknutí ohroziť mnohých majiteľov bytov financovaných hypotékou.
Na druhej strane, zákon má hneď niekoľko rizík. Problematickým momentom môže byť 5 % DPH, ktorá vytvára na trhu nerovnováhu medzi podmienkami pre výstavbu bytov s plnou a zníženou DPH. V tomto ohľade budú kľúčové kontrolné mechanizmy, ktoré zabezpečia nezneužívanie štatútu výstavby nájomných bytov pre komerčnú výstavbu.
Ďalším rizikom je garancia štátu za uhrádzanie platieb nájomného. V prípade nedoplatkov by dlh prešiel na plecia daňových poplatníkov, zatiaľ čo prenajímateľ by mal garantovaný príjem. Nevidím žiadny dôvod, aby štát prebral garanciu za platby nájomného namiesto toho, aby sa pri nájomnom vzťahu využívali štandardné právne nástroje, ktoré majú aj dnes k dispozícii majitelia bytov na prenájom. Navrhovaná zábezpeka vo výške troch až šiestich mesačných nájmov je v praxi podľa môjho názoru nerealizovateľná, respektíve mohla by znefunkčniť celý systém nájomných bytov. Preto očakávam, že v tomto bode sa budú podmienky v praxi ešte meniť.
Tretím rizikom je príliš úzke alebo priširoké definovanie prioritných skupín, ktoré budú mať možnosť získať bývanie v nájomnom byte. K nariadeniu, ktoré má vydať vláda, zatiaľ nie sú známe žiadne údaje.
Dôležitým momentom pri napĺňaní cieľov tohto zákona je spolupráca štátu s mestami a obcami. Podpredseda vlády Holý dvojicou stavebných zákonov a týmto zákonom výrazne obmedzil možnosti miest rozhodovať o výstavbe bývania na svojom území.
Nehovoriac o nesúhlase existujúcich obyvateľov s výstavbou celých nájomných bytoviek, ktoré je viac ako isté. V tomto smere by mohli byť výrazne nápomocné mestá a obce, ktoré sú však za súčasnej situácie vo výraznej opozícii voči vláde.
Ak vzťahy zostanú naďalej napäté, môžu mestá efektívne blokovať snahu o výstavbu nájomných bytov napríklad stavebnými uzáverami či zmenou územného plánu v neprospech výstavby. Na druhej strane, takzvané brownfieldy poskytujú výrazný potenciál pre bytovú výstavbu a ak by zákon zabezpečil ich premenu na živé štvrte namiesto výstavby na zelenej lúke, mohol by štát získať mestá na svoju stranu.
Ako je na tom nájomné bývanie na Slovensku?
O tom, že na Slovensku sú nájomné byty absolútne nedostatkovým tovarom, hovoria čísla: kým Bratislava vlastnila v roku 2018 len 1914 nájomných bytov, Brno ich malo 28-tisíc a Viedeň až 220-tisíc. Navyše si mestá pravidlá pre získanie nájomného bytu určujú sami a nezriedka pri prideľovaní bývania prekvitala aj korupcia.
V realite je jediným spôsobom, ako sa človek môže dostať k bývaniu, kúpa bytu za komerčnú cenu alebo komerčný nájom. NBS od 4. kvartálu 2021 hovorí o znižovaní dostupnosti bývania, ktorý vyplýva z tzv. kompozitného indexu.
Osobne som presvedčený, že dostupnosť bývania vo veľkých mestách sa začala výrazne zhoršovať už od konca roka 2020, odkedy rast cien nehnuteľností prekonal dvojciferné hodnoty a následne od úvodu roka 2021 sa blížil a neskôr prekonal medziročné rastové tempo 20 %.
Odhady odborníkov hovoria, že na Slovensku reálne chýba 200 až 500-tisíc bytov. Nižšie číslo vychádza z predpokladu, že každá domácnosť na Slovensku bude mať v roku 2030 vlastný byt. Pri počte cenzových domácností v Prognóze vývoja rodín a domácností (rok 2030: 2 356 400) potrebujeme postaviť 206-tisíc bytov.
Ak sa sme však postupovali podľa metriky priemeru EÚ v počte bytov na 1 000 obyvateľov (európsky priemer je 488 bytov na 1 000 obyvateľov, na Slovensku máme aktuálne 393 bytov na 1 000 obyvateľov), tak nám chýba až 514-tisíc bytov. Aj pri nižšom z týchto dvoch čísiel je zrejmé, že ani nový zákon o štátom podporovaných nájomných bytoch nemá šancu v najbližšej dekáde vyplniť deklarovanú medzeru v počte bytov.
Ak by však program reálne fungoval a umožnil výstavbu niekoľko stoviek až tisíc bytov ročne navyše k pôvodným zámerom developerov, mohol by aspoň zmierniť rast cien nových bytov či prípadne spôsobiť pokles cien. To by prospelo všetkým, ktorí potrebujú bývať.
Komentáre
Pridať komentár