To vyvoláva obavy, či nedôjde k prasknutiu cenovej bubliny v tomto sektore, poznamenávajú experti spoločnosti Euler Hermes.
Priemerné ceny nehnuteľností sa podľa analýzy Euler Hermes zvýšili od krízového obdobia najmä v USA o 58%, v Austrálii o 60%, v Kanade o 81% a v Hongkongu až o 148%. Intervaly vzostupu cien bývania majú tendenciu trvať v priemere 7 až 10 rokov. Peter Mucina zo spoločnosti Euler Hermes poznamenal, že súčasný cenový cyklus, ktorý je teraz v ôsmom roku, by mohol byť v záverečnej fáze rastu.
Jednoduchý model
Aby experti Euler Hermes mohli odhadnúť, do akej miery je riziko prasknutia bubliny v sektore bývania reálne, vyvinuli jednoduchý model využívajúci mieru nezamestnanosti, disponibilného príjmu a cien hypoték. „Šlo nám o to určiť, či je sektor bývania v danej krajine v porovnaní so základnými parametrami nadhodnotený alebo podhodnotený. V celosvetovom meradle vidíme mierne nadhodnotenie cien nehnuteľností a to v priemere o +4 %,“ uviedol Peter Mucina, riaditeľ spoločnosti Euler Hermes na Slovensku.
Experti spoločnosti Euler Hermes identifikovali tri skupiny krajín z hľadiska vývoja cien na realitnom trhu.
Nadhodnotenie: Singapur (+13%), USA (+6%) a Španielsko (+5%). Nadhodnotenie v Singapure sa blíži historickým maximám, a preto hrozia určité korekcie. V USA je nadhodnotenie oveľa nižšie ako historické maximum 26% (2006), a preto v porovnaní s týmto obdobím experti Euler Hermes vnímajú oveľa nižšie riziko.
Na primeranej úrovni: Kanada, Hongkong. Tieto trhy sa nedávno upravili v dôsledku nariadení (Kanada) alebo náročného hospodárskeho prostredia (Hongkong).
Podhodnotenie: Spojené kráľovstvo (-7%), Austrália (-3%), Brazília (-6%) a Čína (-15%). Po hlasovaní o Brexite a výraznom spomalení tamojšej ekonomiky sa Spojené kráľovstvo dostalo do úrovne podhodnotenia. Medzitým nastalo podhodnotenie aj v Austrálii a Číne, ktoré je do značnej miery výsledkom lokálnej politiky, ako sú dane a regulácie.
Štyri faktory
Napäté vzťahy na trhu s nehnuteľnosťami a zvýšené ceny vysvetľujú štyri hlavné faktory: Dopyt po nehnuteľnostiach rastie predovšetkým na základe silnejúceho trhu práce, nedostatku ponuky bytov, podmienok získania úverov a špekulatívneho faktora.
„Dopyt po bývaní je silný a vychádza z obmedzení pracovného trhu. Zamestnanosť je hlavným hnacím motorom cien nehnuteľností ako faktor dopytu. V celosvetovom meradle nezamestnanosť dosahuje rekordne nízku úroveň 5 %, čo je najnižšia úroveň od roku 2007. Takéto prostredie prispieva ku globálnemu napätému trhu s nehnuteľnosťami na bývanie,“ uviedol Peter Mucina.
Ďalším faktom je, že rozvoj bytového fondu nezodpovedá rastu populácie. Táto otázka je výraznejšia v mnohých hlavných metropolách, kde urbanizácia a koncentrácia dopytu po bývaní v prvotriednych nehnuteľnostiach výrazne zvyšuje ceny bývania. „Dostupnosť bývania sa za posledných päť rokov znížila takmer vo všetkých hlavných rozvinutých krajinách. Viac ako 50% všetkých krajín na svete zaznamenalo, že od globálnej finančnej krízy sa bývanie stalo nedostupnejším,“ pripomína Peter Mucina.
Nízke úrokové sadzby na väčšine trhov spolu s dostupnosťou hypotekárneho financovania sú hlavnou hnacou silou súčasných cien nehnuteľností na bývanie. „Počet centrálnych bánk, ktoré v posledných mesiacoch zmiernili svoje menové politiky, je rovnako vysoký ako v roku 2009, zatiaľ čo priemerná oficiálna úroková sadzba na svete je na jednoročnom minime.“
V neposlednom rade sú tu špekulatívne faktory, ktoré zahŕňajú dva aspekty: vysoko rizikový apetít vo finančnej oblasti a mimo nej a regulácia na makro úrovni.
Komentáre
Pridať komentár