Kúpa novej nehnuteľnosti je často podmienená predajom tej starej, čo môže prinášať finančný stres a časový tlak. Riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková radí, ako tento proces zvládnuť bez komplikácií.
Keďže sa očakáva, že ceny nehnuteľností budú v tomto roku ďalej rásť, práve teraz môže byť ideálny moment uvažovať nad kúpou nového bývania.
„Pre väčšinu klientov je kúpa nového bývania priamo naviazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti, pretože nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje. Stretávame sa s tým veľmi často. Najčastejším dôvodom je zmena životnej situácie, napríklad rozrastajúca sa rodina, potreba väčšieho priestoru, presun z bytu do domu, zmena lokality kvôli práci alebo škole, prípadne rozvod či spojenie domácností,“ hovorí riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková.
Ideálny postup má podľa nej jasnú logiku. „Najskôr je nevyhnutné preveriť finančné možnosti a schopnosť získať úver, aby klient vedel, s akým rozpočtom môže reálne pracovať. Zároveň je dôležité správne naceniť nehnuteľnosť na predaj, aby bolo jasné, aké finančné zdroje z predaja vstúpia do kúpy,” vysvetľuje Mecková.
Najskôr rozpočet, až potom obhliadky
Podľa odborníčky na hypotéky treba mať jasno v reálnych finančných možnostiach ešte predtým, než sa záujemcovia o nové bývanie pustia do obhliadok. Inak riskujú, že sa nadchnú pre byt či dom, ktorý si v konečnom dôsledku nebudú môcť dovoliť, alebo naopak, budú robiť zbytočné ústupky. „Ak ľudia preskočia úvodnú finančnú analýzu, často hľadajú nehnuteľnosť mimo svojho rozpočtu alebo sa naopak zbytočne obmedzujú, hoci by to nebolo potrebné,“ opisuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Eva Šablová.
Mohlo by vás zaujímať: Rastislav Havran: Dlhodobá starostlivosť je kľúčovou témou českého poisťovníctva
Dobrou správou je, že teraz je podľa odborníčky ideálny čas na hypotéku, pretože úrokové sadzby sú stále priaznivé. Na začiatku sa pritom netreba viazať na konkrétnu banku ani podávať oficiálnu žiadosť o úver. „Na úvod úplne postačia nezáväzné prepočty. Podaná žiadosť sa môže zapísať do úverového registra a zbytočne skomplikovať ďalší postup,“ upozorňuje Šablová. Skúsení finanční makléri poznajú pravidlá jednotlivých bánk a dokážu vopred vybrať tie, kde má klient najväčšiu šancu na schválenie hypotéky.
Mohlo by vás zaujímať: Počty podriadených finančných agentov v oblasti poistenia rástli v roku 2025 len mierne
Róberta Mecková pokračuje, že následne má zmysel súbežne spustiť hľadanie nového bývania a predaj svojej nehnuteľnosti. „Rezervácia novej nehnuteľnosti by mala prísť až v momente, keď je predaj minimálne rozbehnutý alebo zazmluvnený. Preskakovanie týchto krokov zvyšuje riziko problémov,“ varuje.
Aké riziká hrozia pri nesprávnom harmonograme
Ak klient najprv kúpi novú nehnuteľnosť a až potom predáva svoju pôvodnú, často sa dostáva do zložitej finančnej situácie.
„Dvojité financovanie je možné len v prípade, že má klient nárok na ďalšiu hypotéku, čo však veľakrát nemá, pretože banka medzi jeho výdavky započítava aj splátky súčasnej hypotéky. Mnohí klienti zároveň potrebujú mať k dispozícii aj peniaze z predaja, aby vôbec splnili podmienky na kúpu. Ak banka druhú hypotéku neschváli a klient už má rezervovanú novú nehnuteľnosť, vzniká problém,“ vysvetľuje Mecková.
Prichádza časový tlak, stres a snaha predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, čo často vedie k nižšej predajnej cene a slabšej vyjednávacej pozícii klienta.
Naopak, ak klient svoju nehnuteľnosť najskôr predá a až potom kupuje novú, môže dočasne zostať bez bývania a musí riešiť prenájom alebo pomoc rodiny, čo znamená aj dvojité sťahovanie. „Dlhší časový odstup medzi predajom a kúpou navyše môže spôsobiť, že ceny nehnuteľností medzičasom vzrastú a klient bude nútený vybrať si nehnuteľnosť, ktorá mu nebude úplne vyhovovať,” vraví expertka na reality.
Rent-back zjednoduší presun do nového bývania
Kľúčom je správne nastavenie harmonogramu a komunikácia medzi všetkými stranami. Jedným z riešení je tzv. rent-back, inými slovami nájom späť. „Rent-back funguje tak, že klient predá svoj byt alebo dom, pričom na dohodnuté obdobie v ňom ešte ostáva bývať a novému majiteľovi platí nájom, kým sa presťahuje do nového bývania. Dôležité je zosúladiť termíny kupujúceho, predávajúceho, banky aj samotného sťahovania. Keď sú tieto termíny dobre nastavené a vopred odkomunikované, celý proces môže prebehnúť plynulo,“ opisuje Róberta Mecková.
Zároveň je ideálne, ak je celý proces zabezpečený pod jednou strechou alebo v rámci dobre nastavenej spolupráce. „Či už ide o realitnú kanceláriu s vlastným hypotekárnym špecialistom alebo o dlhodobo fungujúcu spoluprácu realitného makléra s externým finančným sprostredkovateľom, podstatné je, že si informácie vymieňajú medzi sebou a nezaťažujú klienta. Klient tak nemusí byť sprostredkovateľom informácií, celý proces je rýchlejší, bezpečnejší a prehľadnejší,“ konštatuje riaditeľka FinGO reCloud.
Nezabudnite na prepis energií a iných služieb
Pri sťahovaní do nového bytu alebo domu netreba myslieť len na adresu v občianskom preukaze. Dôležitý je aj prepis energií a služieb, ktoré závisia od typu nehnuteľnosti. Ide najmä o elektrinu, plyn, vodu, správu nehnuteľnosti alebo internet.
„Vždy je potrebné nahlásiť stavy meračov k dátumu odovzdania príslušným dodávateľom. Nasledujú prepisy u správcu aj správne spísaný odovzdávací protokol. Dôležitá je aj časová rezerva na sťahovanie a pripravenosť odovzdať byt vyprataný, čistý a v stave zodpovedajúcom tomu, čo kupujúci videl na obhliadkach,“ komentuje Róberta Mecková.
Hypotéka a poistenie idú ruka v ruke
Dôležitým krokom je aj zrušenie pôvodného poistenia nehnuteľnosti a domácnosti a uzatvorenie nového, ktoré sa bude viazať už na novú nehnuteľnosť. „Poistenie vinkulované v prospech banky je takmer vždy nevyhnutnou podmienkou čerpania hypotéky. No keďže ide o ochranu vlastného majetku, oplatí sa nastaviť poistenie komplexne, teda nielen na samotnú nehnuteľnosť, ale aj na zariadenie domácnosti a zodpovednosť za škodu,” opisuje Eva Šablová z FinGO.sk.
Mohlo by vás zaujímať: Pôrody v zahraničí zdraželi – počet Sloveniek, ktoré rodia v susedných krajinách poklesol
Hypotéka je zároveň záväzok na dlhé roky, preto je rozumné myslieť aj na situácie, ktoré môžu výrazne zasiahnuť do rodinného rozpočtu. Výpadok príjmu v dôsledku úrazu, vážnej choroby alebo invalidity môže schopnosť splácať úver ohroziť. „Poistenie úveru v banke chráni najmä samotnú banku, zatiaľ čo životné poistenie klientovi dáva väčšiu flexibilitu v tom, ako poistné plnenie využije,“ vysvetľuje Šablová. Dodáva, že pri navýšení hypotéky by sa malo primerane upraviť aj životné poistenie.
Komentáre
Pridať komentár