Hypotékový boom, cenové brzdy: Trh s bývaním mení dynamiku

Čo sa deje na trhu s nehnuteľnosťami?

• Podľa NBS vzrástli ponukové ceny nehnuteľností v 3Q 2025 medzikvartálne o 1,3 %, čo je najslabší rast v tomto roku
• Medziročne ceny narástli o 11,7 %, čo je približne rovnaké tempo ako v 2Q 2025 (12,8 %)

Hodnotenie analytika

Záujem Slovákov o hypotéky v mesiacoch júl až september vysoko narástol nad priemer posledných troch rokov a priblížil sa úrovni dlhodobého priemeru. Konkrétne, v januári 2024 banky poskytli nové úvery len za 242 miliónov eur, v júli 2025 sme sa dostali na objem cez 650 miliónov eur nových úverov.

Mohlo by vás zaujímať: Marek Kollárik: Poisťovníctvo nie je sexy, ale mladým vie ponúknuť viac, než sa zdá

Aj keď v auguste prišiel mierny pokles (598 mil. eur) a rovnaké objemy nových hypoték poskytli banky aj v septembri (600,5 mil. eur), záujem o hypotéky zostáva v porovnaní s poslednými rokmi veľmi vysoký. Nárast záujmu o hypotéky vidíme aj v štatistikách OVB, keď medziročne sme uzavreli s klientmi o 51 % hypotekárnych zmlúv viac.

Vysoký záujem o nové hypotéky sa pomerne prekvapujúco neprejavil na cenách bývania, tempo zdražovania sa zmiernilo a je najnižšie od druhého štvrťroku 2024, kedy ceny po dvojročnej fáze poklesu opäť začali rásť. Od jari 2024 do konca minulého roka sa medzikvartálny rast cien postupne zrýchľoval z úrovne 1,6 % (2Q 2024) na 2, resp. 3 %, aby v 1. kvartáli 2025 ešte zrýchlil na 4 % a v 2. kvartáli 2025 spomalil na 2,9 %. Tretí kvartál tak ukazuje pokračujúci trend spomaľovania tempa rastu cien v poslednom polroku.

Aj keď NBS pracuje výlučne s ponukovými cenami, nateraz sa zdá, že vysoký dopyt po nových hypotékach predávajúci nedokázali pretaviť do nárastu cien. Inak povedané, ponuka nehnuteľností je voči zvýšenému záujmu o hypotéky zatiaľ dostatočná a netlačí na rýchle zvyšovanie cien.

Na druhej strane vidíme v posledných mesiacoch trend ku kúpe väčšieho bývania, čo samo osebe zvyšuje cenovú náročnosť kúpy bývania. Silnejší záujem o väčšie byty sa napríklad prejavil v náraste priemernej výmery predaných bytov v Bratislave o tri metre štvorcové. Tento trend by mohol sčasti vysvetľovať fakt, že rast cien na meter štvorcový sa zmiernil.

Mohlo by vás zaujímať: Pri investovaní je dôležitý autopilot.  Nechajte peniaze rásť s deťmi, radí odborník

Napriek dopadom konsolidácie sa zdá, že časť Slovákov má dostatok vlastných financií kombinovaný s dostatočne vysokým príjmom pre kúpu bytu v novostavbe. Rastúci dopyt po novostavbách je osobitne výrazný v Bratislave a Košiciach. V hlavnom meste sa v 3. kvartáli 2025 predalo takmer o 50 % percent viac nových bytov ako za rovnaké obdobie v minulom roku.

Za prvých deväť mesiacov tohto roka sa v Bratislave predalo viac než 2-tisíc nových bytov, čo je približne rovnaké množstvo, aké sa predalo za celý rok 2024. Trend celkového nárastu cien bývania v dôsledku nákupu väčších nehnuteľností vidíme aj na štatistike hypoték čerpaných cez OVB, pri ktorých výška medziročne narástla o 80 %.

Celkovo ide o zaujímavú odchýlku od trendu zmenšovania plochy bytov, ktorý sa dal na Slovensku pozorovať poslednú dekádu. Zdá sa však, že sa obmedzuje len na dve najväčšie slovenské mestá, kde  ceny bytov dlhodobo rastú rýchlejšie ako vo zvyšných regiónoch Slovenska.

Príčiny rekordného tempa rastu cien bývania na Slovensku

Pokračujúci rast cien nehnuteľností je dôsledkov kombinácie vyššieho záujmu, obáv z ďalšieho cenového vývoja a nedostatku bytov v ponuke.

Počet dokončených bytov na Slovensku sa v 1. polroku 2025 medziročne podľa Štatistického úradu znížil takmer o 19 percent a v porovnaní s dlhodobým priemerom je nižší o 17 percent. Obrovský prepad vidno najmä v Bratislavskom kraji, kde sa v 1. polroku 2025 dokončilo najmenej bytov za 23 rokov.

Nová výstavba sa rozbieha len pomaly, keď až koncom minulého a v priebehu tohto roka začali developeri reagovať na priaznivejšiu situáciu na trhu a rozbehli výstavbu nových projektov. Napríklad v Bratislave a okolí sa v tomto roku stavia mierne viac bytov ako vlani, avšak stále je to o pätinu menej ako je priemer predchádzajúcich desiatich rokov. Celkovo sa počet chýbajúcich bytov na Slovensku odhaduje na 200-tisíc, niektorí odborníci dokonca hovoria o 400-tisíc bytových jednotkách.

Od jari minulého roku vidíme realizáciu odložených nákupov z čias poklesu cien bývania, kedy mnoho ľudí čakalo na priaznivejšie ceny. Akonáhle sa cien bývania pokles zastavil a začal sa od jari 2024 sprvu opatrný rast, začala sa časť týchto ľudí vracať na trh.

Tento trend však začínal veľmi pomaly a zrýchlil sa až vtedy, keď začali ceny medzikvartálne rásť o 3 viac percent. V posledných mesiacoch však vidíme postupné opadávanie vlny odložených nákupov a zvyšovanie objemov hypoték ide sčasti na vrub vyšších cien a takisto aj väčších plôch bytov a domov. Dnes je ťažko odhadnúť, koľko ľudí s odloženým nákupom ešte vyčkáva, odhadujem však, že výrazná väčšina sa už na hypotekárny trh vrátila.

Budúci vývoj cien a odporúčania pre spotrebiteľov

Jesenné obdobie je tradične silné pri poskytovaní hypoték a záujme o kúpu bývania. Septembrové čísla potvrdili vysoký objem nových hypoték a tak je predpoklad, že podobné čísla uvidíme aj v októbri a novembri. Je celkom možné, že vďaka tomu uvidíme vyššie tempo cenového rastu ako v lete, kedy záujem o kúpu bývania typicky klesá.

Pre záujemcov o bývanie to v každom prípade znamená, že odkladanie kúpy im prinesie drahšie bývanie. Na druhej strane je možné, že sa dopyt úvodom budúceho roka sčasti vyčerpá, a tým pádom sa cenový nárast ďalej zmierni. Nepočítal by som však s úplnou stagnáciou alebo nebodaj poklesom cien, to nie je pravdepodobné. Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod odkladať kúpu do budúcnosti, keďže sa tým cena bytu či domu ďalej zvýši.

Pri odklade kúpy nepomôže zdraženie zmierniť ani vývoj úrokov pri hypotékach. Tempo poklesu úročenia hypoték totiž už kleslo o polovicu a ďalej bude spomaľovať. Na porovnanie, kým za šesť mesiacov od augusta 2024 do januára 2025 klesol priemerný úrok nových hypoték z 4,51 na 3,95 %, čiže o viac ako 0,5 percentného bodu, tak za posledného polroka klesol z 3,79 na 3,63 %, čiže len o 0,16 percentného bodu. To znamená, že tempo poklesu sadzieb sa spomalilo na tretinu.