Preneste si hypotéku a ušetrite! Banky vás valcujú reklamami o tom, refinancovanie hypotekárneho úveru sa oplatí. Nie vždy je to však výhra. Lepšie podmienky nezíska automaticky každý.
„Vždy záleží od aktuálnej finančnej situácie, bonite klienta, od zabezpečenia úveru a tiež od iných parametroch, ktoré posudzuje každá banka individuálne. Preto odporúčam, ak tam máte nejaké negatívne záznamy v registri, buďte opatrný pri refinancovaní,“ tvrdí v rozhovore Jozef Belko, konateľ spoločnosti Insuria Consulting a portálu Onlineporovnanie.sk.
Už pred časom sa hovorilo o úverovom dne pri hypotékach, a to úroky dosahovali cez dve percentá ročne. Napokon však úroky ešte v tomto roku klesli. Prečo?
Tou najdôležitejšou zmenou, ktorá to ovplyvnila, je zmena zákona o úveroch na bývanie. Zatiaľ čo v minulosti si banky mohli byť isté, že klient v rámci fixácie neodíde do inej banky, lebo by za to zaplatil pomerne vysokú zmluvnú pokutu, a to 4 až 5 percent ročne.
Zmenou legislatívy uvedená zmluvná pokuta za predčasné splatenie úveru sa znížila len na jedno percento ročne. To percento je vlastne pokuta klientovi za to, že úver splatí skôr a banka si zníži zisk. Nie každý klient však získa najnižší úrok v banke.
Pravdou však je, že banky sa snažia týmto spôsobom nalákať klientov, avšak najmä tých, ktorí chcú refinancovať hypotekárny úver. Teda ak už títo majú staršiu hypotéku a splácajú ju bez problémov, dokáže im poskytnúť výhodnejší úrok za lepšie peniaze. Iná situácia by bola v prípade, ak by klient chcel požičať od banky financií, alebo predĺžiť splatnosť úveru.
Musel by opätovne predkladať na posúdenie svoje príjmy i výdavky, čo však pri refinancovaní nemusí. Tak banke stačí, ak si preverí jeho finančnú disciplínu rok dozadu. Avšak pri braní novej hypotéky by prihliadala na platobnú disciplínu klienta až päť rokov dozadu.
Možno teda povedať, že pre banku je pri refinancovaní hypoték rozhodujúci práve posledný rok zamestnania či podnikania?
Áno, platí to pre väčšinu bánk. Na Slovensku funguje viacero rôznych registrov, kde sa zaznamenávajú údaje o klientoch, a to posledných päť rokov. Banky sú zapojené do Spoločného registra bankových informácií, kde sa zhromažďujú informácie ohľadom klientov - fyzických osobách. Prirodzene, nie každý záznam v registroch znamená automatickú stopku.
Za určitých okolností je možné získať hypoúver aj vtedy, ak klient má negatívny záznam v registroch alebo aktuálne problémy so splácaním. Vždy záleží od aktuálnej finančnej situácie, bonite klienta, od zabezpečenia úveru a tiež od iných parametroch, ktoré posudzuje každá banka individuálne.
Preto odporúčam, ak tam máte nejaké negatívne záznamy v registri, buďte opatrný pri refinancovaní. Inak sa môže stať, že nielenže nedostanete úrok okolo 1,5 percenta ročne, ale banka vám môže dať rizikovú prirážku za to, že sa jej nezdáte veľmi spoľahlivý, prípadne vás aj odmietne. Akonáhle by totiž nabrala veľa problémových klientov, ohrozila by svoje podnikanie a ďalšie poskytovanie úverov za výhodný úrok.
Je v súčasnosti väčší záujem zo strany klientov o hypotéky či refinancovanie hypoúverov?
Veľa klientov bánk čakalo na platnosť zákona (21. marca 2016) o úveroch na bývanie. Majú pocit, že keď si zobrali pred dvomi rokmi úver za veľmi dobrý úrok od 2,5 do 3 percent ročne, vystihli ten pravý čas. Dnes sme svedkom toho, že hypotéku by získali už aj za 1,5 percenta ročne, a tak sa pýtajú vo vlastnej banke na možnosť prehodnotenia úrokovej sadzby. Je to pre nich dobrá príležitosť na to, aby ušetrili slušné peniaze.
Mojím osobným doporučením je začať komunikovať s vlastnou bankou, kde máte hypotekárny úver. Každá banka je v prvom rade podnikateľský subjekt a nebude chcieť ohroziť svoje zisky tým, že by ste prípadne prešli kvôli nižšiemu úroku na hypotéke ku konkurencii. Na druhej strane treba priznať, že hoci sa pred rokom brali úvery za 2,5 až 3 percentá ročne, cena peňazí bola trochu iná.
Dnes existuje na slovenskom trhu okolo päť bánk, ktoré dokážu úrok okolo 1,5 percenta ročne pri refinancovaní hypotéky pre najbonitnejších klientov. Častokrát sa stretávam s tým, že klienti nečítajú malé písmená uvedené v hypotekárnej zmluve. Táto ponuka sa však týka spravidla len klientov, ktorí už majú hypotéku a chcú si ju preniesť inde. V takom prípade sa banka snaží čo najviac priblížiť k výhodnej ponuke pre vás.
Je banka sama aktívna v tom, že vám ponúkne nižší úrok na hypotéke, alebo sa musíme sami o to snažiť?
Vy ako klient banky musíte byť v tomto smere aktívny a zaujímať sa o to, ako dosiahnuť čo najvýhodnejšie podmienky. Prvý krok je teda na vás. Zastavte sa v banke a opýtajte sa jej, čo pre vás dokáže urobiť.
Prvá ponuka z banky málokedy býva tá najlepšia, lebo by si „vystrieľali“ dobré karty. Vy sa však musíte vyjadriť k tomu, či s navrhnutými podmienkami súhlasíte, alebo nie. Myslite na to, že keď si budete chcieť previesť hypotekárny úver do inej banky, čakajú vás nové povinnosti. Musíte zaplatiť poplatky na kataster, poplatky na záložné zmluvy, dať si urobiť znalecký posudok na nehnuteľnosť.
Dobre si však prečítajte starú úverovú zmluvu. Niektorá neumožňuje bez súhlasu vašej banky osloviť inú banku, inak riskujete nemalú pokutu. Nie všetko je však len o nízkych úrokoch a nie každé refinancovanie je pre vás finančne výhodné.
Napríklad pri hypotéke pre mladých musíte zostať v banke aspoň štyri roky od podpisu zmluvy, inak by ste museli vrátiť celý štátny príspevok. Treba teda vedieť, že zvýhodnenú hypotéku pre mladých so štátnym príspevkom nie je možné použiť na vyplatenie iných úverov. Zároveň nie je možné ani to, aby ste mali štátny príspevok na dvoch hypotékach súčasne.
Do akej miery sú výhodné rôzne porovnávače hypotekárnych úverov, aby sme zistili, čo sa nám viac oplatí. Je dobré sa tým orientovať?
Porovnávače sú dobrou prvotnou pomôckou. Ukazujú vám, ktorá banka vám ponúka najnižší úrok na trhu. Na druhej strane neviete, či je hypotéka v tej banke vhodná práve pre vás. Napríklad, pred časom jedna pomerne veľká banka išla do kampane so zaujímavou ponukou nízkeho úroku.
Drobnými písmenkami však bolo v zmluve uvedené, že keď sa klient hoci len o deň omešká, navýši sa mu úrok o jedno percento. Alebo iné banky vyžadujú, aby vám chodil na účet príjem vo výške 1,5-násobku splátky a nesmie klesnúť pod danú hranicu, ďalším bankám postačí aj príjem okolo 600 eur. Ak ich podmienky nesplníte, banka má právo upraviť úrok smerom nahor.
Ak teda využívate porovnávače, postupujte hoci od najnižšieho a najvýhodnejšieho úroku smerom nahor. Keď prídete na pobočku banky, získate len prvotnú ponuky banky, tú reálnu až priamo pri podpise zmluvy.
Nepodávajte však žiadosti o hypotéku všade, bez uváženia. Keď sa totiž rozhodnete pre konkrétnu jednu ponuku banky, tie ostatné žiadosti musíte písomne stiahnuť, aby to nezanechalo negatívny záznam vo vašom úverovom registri a to až po dobu päť rokov. Po čase by to ostatné banky mohli vyhodnotiť ako špekulatívne konanie, teda že ste lavírovali medzi ponukami viac ako bolo zdravé. Treba dať žiadosti do dvoch či troch bánk a rokovať len s nimi.
Ako je to v prípade, ak klient chce refinancovať hypotéku, ale má ju fixovanú na určité obdobie?
Väčšina odborníkov aj bánk odporúča fixovať si úroky na stredne dlhé obdobie 3 a 5 rokov. Banky tieto viazanosti úrokov zvýhodňujú nižšími úrokmi. Keďže od roku 2016 sa znížil aj poplatok za predčasné splatenie hypotéky, tieto inštitúcie sa nesnažia klienta „zaviazať si“ na čo najdlhší čas.
Napokon, pri vybavovaní novej hypotéky musíte absolvovať nemalý kolotoč povinností, čo stojí čas i peniaze. Vás i banku. Dlhšia fixácia je výhodná v tom, že vám poskytne istotu rovnakých splátok na dlhšie obdobie, vďaka čomu si môžete naplánovať rodinné výdavky. Navyše, ak počas fixácie úroky stúpnu, získate výhodu lacnejšieho úveru.
Nevýhodou dlhej fixácie sú obmedzené možnosti častejších mimoriadnych splátok. Čiže, extra dlhé fixácie na 10 a viac rokov sa neoplatia, pretože jednak dostanete horší úrok, a viažete sa na príliš dlhú dobu. Podobne drahšie sú aj úroky s viazanosťou iba na rok.
Komentáre
Pridať komentár