Hypotekárny boom v 2Q 2026: čo ho skutočne spôsobilo

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko komentuje vysoký záujem Slovákov o hypotéky v 2Q 2026

Situácia:

Slováci od apríla do júna 2026 výrazne čerpali hypotéky napriek tomu, že ekonomika rastie len pomaly a všeobecnú neistotu zvyšuje aj rastúca nezamestnanosť. Konkrétne, v druhom kvartáli 2026 výrazne, o 26 %, narástol objem nových hypoték. O tento výsledok sa nepostaral jednorazový výkyv: medziročne v každom z troch mesiacov 2. kvartálu narástlo čerpanie nových hypoték o vyše 20 %.  

Hodnotenie

Vysoký záujem o hypotéky tento rok najsilnejšie formujú dva faktory: klesajúce úroky počas prvých troch mesiacov roka a obavy zo zdražovania hypoték počas druhého kvartálu. Každý z týchto faktorov pritom viedol k zásadnému oživeniu hypotekárneho trhu a vysokému záujmu Slovákov o hypotéky.

V prvom kvartáli medziročne narástli takzvané čisté nové úvery – čiže nové hypotéky poskytnuté na (zvyčajne) prvé bývanie – v priemere o neuveriteľných 41 percent. Najsilnejší skok sme videli v januári, ktorý býval tradične mesiacom v najnižším záujmom o hypotéky. To platilo ešte v januári 2025, ale v januári 2026 objem úverov vyskočil o 45 % na 528 mil. eur.

Ďalšie mesiace – február a marec – sa medziročný rast držal na naďalej veľmi vysokých 39,7 a 39,3 %. Zásadne rástli aj refinancované úvery, čiže staršie úvery s končiacou fixáciou, keď sa ľudia snažili využiť klesajúce úroky aj na predčasné refinancovanie.

Nebolo výnimkou, ak sa klienti snažili 6 až 12 mesiacov pred termínom refixácie rokovať s bankou a zabezpečiť si predčasnou refixáciou lepší úrok. Išlo najmä o prípady 3-ročných fixácii z prvej polovice roka 2023, kedy úroky výrazne presahovali hranicu štyroch percent (napríklad v júni 2023 to bolo v priemere 4,36 %).

Kým v marci sa priemerný úrok nových hypoték dostal v priemere na 3,42 %, čo bolo najmenej od jari 2024, od spustenia krízy v Perzskom zálive bolo jasné, že úroky pôjdu hore. V marci sme preto videli nástup takzvaného FOMO efektu, čiže ľudia sa v očakávaní zdražovania hypoték a v snahe získať úver za priaznivých úrokov rozhodli predčasne čerpať hypotéku. Už aprílový priemerný úrok potvrdil opodstatnenosť ich obáv, keď priemerný úrok narástol na 3,53 % a v júni sa priemer vyšplhal už na 3,79 %.

Mohlo by vás zaujímať: Pillow uspela vo Finparáde 2026: poistenie vozidiel ocenili klienti aj odborníci

V druhom kvartáli narástol objem nových úverov o 26,2 %, pričom najväčší skok sme videli v apríli o 29,7 %. V žiadnom z ďalších mesiacov nárast poskytnutých objemov nepodliezol hranicu 20 %, čo svedčí o silnom FOMO efekte.

Mám za to, že kým v prvom kvartáli sa ľudia snažili využiť nižšie úroky pri hypotékach a mnohí sa rozhodli realizovať predtým odložené nákupy, v druhom kvartáli bola kľúčovým motívom snaha využiť čas, kedy sú úrokové sadzby na nižšej úrovni.

Keďže nie sú signály, že by sa konflikt v Perzskom zálive mal skoro skončiť a aj ECB po júnovom zdražovaní avizuje ďalšie zvyšovanie sadzieb na jeseň, všeobecne sa očakáva prekročenie priemerného úroku 4 % pri poskytnutých nových hypotékach.

Rozdiel viac ako 0,5 percentného bodu znamená pri nových hypotékach rozdiel v splátke v desiatkach či jednotkách stoviek eur, čo je nie sú zanedbateľné sumy. Preto mnoho ľudí urýchlilo svoj plán zobrať si hypotéku niekedy v budúcnosti a rozhodlo sa kúpiť si bývanie alebo investičnú nehnuteľnosť už teraz.

Akú rolu zohralo sprísnenie limitu LTV od 1.1.2027?

Nemyslím si, že rozhodnutie NBS obmedziť LTV pri investičných bytoch hralo v štatistike druhého kvartálu zásadnejšiu rolu. Ak sa pozrieme na spôsoby nadobudnutia bývania na Slovensku, tak na prvých dvoch miestach je pomoc od rodičov a dedičstvo a využitie hotovosti a úspor. Až na treťom mieste figurujú hypotéky.

To je pritom štatistika týkajúca sa obstarania všetkého bývania, čiže v prevažnej miere na vlastné bývanie a len v menšej miere na prenájom. Nehovoriac o tom, že pri dnešnej kombinácii zdražujúcich bytov tempom cez 10 % (NBS v prvom kvartáli 2026 reportovala 11,3 % rast cien) a rastúcich úrokov pri hypotékach dáva nákup investičného bytu na hypotéku stále menší zmysel. Investičné byty sa skrátka v drvivej väčšine kupujú z úspor a hypotekárne financovanie pri nich hrá len minoritnú rolu.

Aj keď nemáme k dispozícii detailné informácie, ktoré z poskytnutých hypoték sa využili na kúpu druhej či tretej nehnuteľnosti, odhadujem, že to bolo zanedbateľné číslo. Som preto presvedčený, že investičné nákupy zvýšili záujem o hypotéky v 2. kvartáli len minimálne.

Situácia na trhu bývania

Zdražovaním hypoték sa dostupnosť bývania na Slovensku ďalej zhoršuje a stále väčšia skupina ľudí sa reálne nedostane k hypotéke alebo získa len menšiu sumu. Tým pádom sa posilňujú nákupy starších bytov alebo bývania v satelitoch v blízkosti krajských miest. Nájomné bývanie pritom stále hrá len minoritnú rolu.

Mohlo by vás zaujímať: Jednoducho Pillow: poisťovňa presúva slovenský web na pillow.sk

Na druhej strane na objemoch hypoték vidíme, že ešte stále je na Slovensku dosť ľudí, ktorí na hypotéku „dočiahnu“ a kupujú si vlastné bývanie, či už ide o štartovací byt alebo väčšie bývanie kvôli vyšším nárokom na obytný priestor.

Časť z tohto dopytu je však časovo predsunutá, čiže dnešné vysoké objemy poskytnutých hypoték, ktoré v druhom kvartáli v každom mesiaci presiahli 700 miliónov eur, sú dlhodobo neudržateľné. Objem 700 miliónov presahuje dlhodobý mesačný priemer hypoték na Slovensku aj so započítaním období s rekordne nízkymi úrokovými sadzbami pod 1 % v rokoch 2019-2021.

Predpokladám teda, že ďalším rastom úrokov hypoték záujem o nové hypotéky postupne zoslabne. Je však možné, že sa tak stane, až keď priemerný úrok presiahne 4 %. To by sme však pri súčasnom tempe vývoja mohli vidieť už na jeseň alebo ku koncu tohto roka.