Ako situáciu vníma Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko? Prezradil viac v komentári.
Všeobecné hodnotenie
Zrýchlenie rastu cien nehnuteľností je do istej miery prekvapením. Keďže pred koncom minulého roka posilnili nákupy nehnuteľností v snahe kupujúcich vyhnúť sa zvýšeniu DPH, všeobecne sa v úvode tohto roka čakalo zmiernenie rastu cien.
Ponukové ceny však ukazujú, že sa rast naopak zvýšil. Kým v 3. štvrťroku 2024 rástli ceny medzikvartálne o 2,4 % a v poslednom štvrťroku 2024 o 3 %, úvodom tohto roku sa rast ďalej zrýchlil na 4 %. Pritom vyjadrenia realitných kancelárií skôr indikovali, že sa cenový rast v úvode roka spomaľuje.
Ceny rástli rýchlejším tempom aj napriek tomu, že záujem o hypotéky je slabší ako na jeseň 2024. Kým vo februári 2025 poskytli banky nové hypotéky za takmer 430 miliónov eur, v októbri a novembri 2024 to bolo vyše 460 miliónov. Ešte prekvapujúcejšie je, že ceny rastú rýchlejšie napriek väčšej ponuke nehnuteľností. Ponuka podľa údajov NBS narástla o 7 % po predchádzajúcich troch kvartáloch poklesu ponuky nehnuteľností.
Rast cien aktuálne „ťahajú“ primárne staršie byty, čo je pomere prekvapujúce, keďže ich je zároveň v ponuke viac ako v predchádzajúcich mesiacoch. Zrejme si mnohí majitelia bytov po istom vyčkávaní povedali, že dopyt už dostatočne stúpol a stojí za pokus získať na predaji nehnuteľnosti viac.
Majitelia starších bytov očividne skúšajú ťažiť z celkového rastu cien, ktorý koncom minulého roka podporovali najmä predaje novostavieb. Tento postoj je pochopiteľný po tom, ako mnoho majiteľov od leta 2022 počas padajúceho dopytu a klesajúcich cien čakalo na priaznivejšie obdobie a aj napriek postupnému rastu cien od jari 2024 ešte trpezlivo čakali na svoju príležitosť predať bývanie za historicky najvyššiu cenu.
Mohlo by vás zaujímať: Lucia Horňáková: Férovosť a sloboda sú kľúčom k úspechu v maklérskom biznise
To podľa štatistík NBS aktuálne platí už na celom území Slovenska, keď sú ponukové ceny bývania vyššie ako na jar 2022.
Treba však povedať, že dáta NBS vychádzajú z ponukových cien a až na dátach Štatistického úradu z kúpnych zmlúv z katastra uvidíme, v akej miere sa podarilo majiteľom starších bytov predať svoje byty drahšie ako v predchádzajúcom štvrťroku. Na druhej strane treba povedať, že rast cien ťahajú primárne byty, pri ktorých panuje najvýraznejší nedostatok na trhu.
NBS konštatuje, že medziročne narástli ceny o 11,4 %. Treba povedať, že toto nie je úplne reálny obraz trhu, keďže tento kvartál je posledný, v ktorom sa porovnávajú ceny ešte s obdobím poklesu cien. V 2. kvartáli 2025 sa rastové čísla pravdepodobne zmiernia, keďže sa aktuálny vývoj bude porovnávať voči 2. kvartálu 2024, kedy ceny už začali rásť. Osobne odhadujem, že medziročný rast v 2. kvartáli 2025 zostane na úrovni 7 %, akú sme videli koncom minulého roka.
V dlhodobom výhľade je pravdepodobné, že sa tempo rastu cien bývania bude znižovať. Dôvodom bude klesajúci dopyt spôsobený starnutím obyvateľstva a zmenšovaním skupiny ľudí vo veku 25-45 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú bývanie.
Mohlo by vás zaujímať: UNIQA prináša jedinečné poistenie dlhodobej starostlivosti pre dospelých
Podľa demografických projekcií na Slovensku do roku 2050 klesne počet obyvateľov tejto generácie o 450 až 550-tisíc ľudí. V súčasnosti je v tejto vekovej skupine približne 1,45 milióna ľudí a odhady na rok 2050 hovoria o poklese na približne 900-tisíc až 1 milión osôb.
To je dramatický prepad, ktorý bude postupne vplývať aj na pokles dopytu po bývaní, a tým aj na miernejší rast cien. Napriek tomu budú ceny bývania kvôli aktuálnemu nedostatku bytov rásť aj v budúcich rokoch medziročne v jednotkách percent.
Odporúčania pre ľudí v aktuálnej situácii
Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať, pretože ani klesajúce úroky pri hypotékach nedokážu vykompenzovať vyššie ceny bývania. Úrokové sadzby hypoték sa za posledný rok znížili pri najnižších ponukách o 1,2 percentného bodu, avšak ceny bývania narástli o vyše 11 %.
A aj keby sme brali do úvahy priemerný rast okolo 7 %, stále je to násobok miery poklesu úrokových sadzieb hypoték. Keďže rast cien zostane aj v ďalších štvrťrokoch konštantný a úroky hypoték rozhodne nebudú klesať rýchlejšie – skôr naopak, priestor na ich pokles je obmedzený – vyčkávanie s kúpou len predraží nové bývanie.
Kto potrebuje bývať, mal by si urobiť prieskum trhu a zobrať hypotéku s najnižšou sadzbou pri 3-ročnej fixácii. Takto si zaistí nemennú splátku a ak hypotéky v ďalších rokoch zlacnejú, nebude problém vyjednať si zníženie sadzby aj počas fixácie alebo preniesť hypotéku do banky s nižšou úrokovou sadzbou.
Na trhu sú dokonca aj ponuky na preplatenie nákladov spojených s refinancovaním hypotéky do inej banky. A keďže hypotekárny trh pravdepodobne už nikdy nedosiahne obrovské objemy z rokov 2020-2021, banky budú viac bojovať o klientov lepšími podmienkami financovania.
Komentáre
Pridať komentár