Ceny nehnuteľností na Slovensku v 2. štvrťroku 2023 klesli. Takto to vidí analytik

Čo to reálne znamená, prezrádza v komentári Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Po Národnej banke Slovenska, ktorá sleduje ponukové ceny, aj Štatistické úrad pri realizačných cenách z predajov nehnuteľností oznámil prvé medziročné zlacnenie bývania po 9 rokoch. Rozdiel voči číslam NBS je pomerne zásadný.

Realizačné ceny pri predaji nehnuteľností poskytujú reálnejší obraz o vývoji cien bývania na Slovensku. Kým ponukové ceny indikujú pokles cien bývania na úrovni 9 % od júna 2022, realizačné hovoria o jednoznačne slabšom prepade. Čísla Štatistického úradu ukazujú, že ceny bývania sa nevyvíjali zďaleka tak dramaticky, ako indikovali ponukové ceny od 1. polroka 2022 až podnes.

Mohlo by vás zaujímať: Podvody: Počet sporných pohľadávok UNIQA sa v prvej polovici roka výrazne zvýšil

V skutočnosti bol nárast cien bývania v 1. polroku celkovo miernejší, ako sa pôvodne zdalo, a aj keď ceny odvtedy klesali, cenový pokles je celkovo mierny. Iba 1,9 % medziročný pokles realizačných cien ukazuje výrazne nižší cenový výkyv trhu ako pri ponukových cenách.

Najnovšie čísla Štatistického úradu vyvracajú domnienku, že ceny bývania na Slovensku by mohli v priebehu fázy ekonomickej stagnácie v dôsledku vysokej inflácie a rastúcich úrokových sadzieb celkovo klesnúť podobne výrazne ako pri finančnej kríze v rokoch 2008-2014. Nie je dôvod očakávať, že ceny bývania sa ešte zásadne prepadnú v podobnom rozsahu, ako tomu bolo pri poslednej finančnej kríze.

Priemerný medziročný pokles cien nehnuteľností je mierny a aktuálna situácia neindikuje, že by sa tempo poklesu malo zvýšiť. Práve naopak, je dôvodný predpoklad, že medziročný pokles cien sa v blízkej budúcnosti zastaví.

Mohlo by vás zaujímať: Legendárny Goran Ivaniševič je novým ambasádorom značky UNIQA na Balkáne

Čísla z trhu hypoték naznačujú, že dopyt po nových úveroch sa opatrne oživuje. Po výrazných poklesoch od leta 2022 v marci, máji a júni 2023 objem hypoték medzimesačne mierne vzrástol.

Keďže inflácia postupne klesá a v druhom polroku by reálne mzdy na Slovensku opäť po ročnej prestávke mohli začať rásť, je predpoklad, že stále viac ľudí sa vráti k odloženej kúpe nehnuteľnosti. Očakávam, že medziročný pokles cien nehnuteľností by sa mohol v najbližších dvoch kvartáloch postupne zastaviť.  

Dáta ŠÚ SR ukazujú opačnú tendenciu pri novostavbách ako vývoj ponukových cien. Podľa realizačných cien novostavby cenovo klesli výraznejšie ako staršie bývanie. Dôvodom je pravdepodobne fakt, že ceny nových nehnuteľností rástli v roku 2022 významne rýchlejšie ako zvyšok nehnuteľností a časť developerov si preto vytvorila väčší cenový vankúš, z ktorého môžu čerpať a mierne zlacňovať ponúkané byty.

To je však v praxi prípad menšej časti developerov, kým väčšina stále ponúka namiesto zlacnenia benefity ako kuchyňa či parkovacie miesto zadarmo, prípadne v marketingu používajú dočasne dotovanú hypotéku. Naopak, staršie byty síce kopírovali cenový rast novostavieb v roku 2022, avšak cenovo narástli miernejšie, preto je ich medziročný pokles miernejší.

Túto situáciu potvrdzujú aj výrazné rozdiely v pohyboch cien starších bytoch v rôznych regiónoch. Je zrejmé, že realizačné ceny veľmi citlivo reagujú na rozdielnu lokálnu ekonomickú situáciu.

Aktuálna situácia s miernymi cenovými poklesmi však nevylučuje, že individuálne predávajúci dosiahne výraznú zľavu pri kúpe najmä staršieho bytu. V situácii, keď predávajúci bude pod časovým alebo finančným tlakom, budú cenové zľavy stále možné. Dôvodom je stále slabý dopyt po bývaní.