Ceny bytov idú hore, realitný boom ale zatiaľ nemožno čakať

V odozve na priaznivý vývoj inflácie odštartovala minulý týždeň Európska centrálna banka - ECB  pokles svojich kľúčových úrokových sadzieb. Pozitívny signál tým vyslala aj realitnému trhu, keď lacnejšie peniaze sa skôr či neskôr premietnu do zníženia sadzieb na hypotéky, čo následne zdvihne ceny bytov.

Tie majú už teraz po 5 mesiacoch tohto roka za sebou pozitívny vývoj, ako ukazuje aj Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý každý mesiac monitoruje  ceny bytov v krajských mestách.  Jeho ručička poskočila od konca decembra 2023 o 3,2 %, a to z úrovne  2629 na 2712 eur/m2.

O tom, že po ochladení na jeseň 2022 sa teraz realitný svet znovu zásadne mení, niet pochýb. „Realitný  barometer je v pluse pri medziročnom porovnaní o 2,4 %, pričom jeho  hodnota sa zvýšila šesťkrát v rade za sebou. Zdražovanie je zjavné pri väčšine starších i novších bytoch,“ vysvetľuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Ako zdražovali byty za posledných 5 mesiacov

V kladných číslach je pri oboch kategóriách až 6 z 8 krajských miest, pričom vývoj pri 2 izbových bytoch je podobný. „Napriek tomu, že sa ceny zvyšujú, hovoriť o novom realitnom boome by bolo blúznením. Rast je v súčasnosti oveľa miernejší ako napríklad pred 2 rokmi, keď byty zdražovali  4 krát rýchlejším tempom,“ dodáva Kubrický.

Čo vrátilo byty na rastovú trajektóriu?

Už počas minulého roka sa ukázalo, že predikcie pesimistov o prudkom páde cien nehnuteľností sa nenaplnia. Vyčkávať na výpredaje prestalo dávať zmysel a kupujúci sa vrátili na obhliadky. Kto nemal hotovosť, pochopil zároveň, že sa neoplatí čakať ani na jednopercentné hypotéky.

Živou vodou pre realitný trh sa stali  priaznivý vývoj zamestnanosti, miezd či skrotenie spotrebiteľskej inflácie. Summa summarum, kupujúcim sa zrazu ľahšie robili dlhodobé rozhodnutia v podobe 30 ročnej hypotéky.

Novšie byty sa s ochladením realitného trhu vyrovnali lepšie ako staršie byty

Ručička Realitného barometra ku koncu mája ukazuje 2712 eur/m2, t.j. rovnaké číslo ako vo februári 2023.

„Neznamená to, ale že ceny bytov sú teraz na úrovni spred 15 mesiacov. Pri pohľade na 3 izbové byty vidíme, že v 7 z 8 krajských mestách sú staršie byty lacnejšie. Naopak, v 6 z 8 krajských miest sú novšie byty drahšie,“ vysvetľuje analytik Kubrický. Ukazuje sa, že novšie byty sa s ochladením realitného trhu vyrovnali lepšie ako staršie byty.

Rebríček 3 izbových bytov podľa zmeny ceny (v %) za posledných 15 mesiacov

Cena z leta 2022 až na budúci rok 

V posledných mesiacoch sa realitný trh dostal zo stabilizačnej do rastovej fázy. Oproti svojmu maximu z augusta 2022 je však v mínuse 6,5 %, ako to ukazuje Realitný barometer. Aktuálny vývoj straty síce postupne maže, pri starších bytoch v niektorých mestách to však trvá dlhšie. Podľa Kubrického napríklad staršie 3 izbové byty sú dnes v Bratislave lacnejšie oproti augustu 2022 až o 10,5 %, v Banskej Bystrici o 13,7 a Prešove dokonca o 15 %.

Júnové zníženie kľúčových úrokových sadzieb ECB o 25 bázických bodov na trh s hypotékami veľké zmeny neprináša. Banky ho očakávali, takže v ich úverových sadzbách je už započítané. Aj preto  ceny bytov budú v najbližších mesiacoch stúpať len mierne. Očakávame, že realitný trh silnejšie šliapne na plyn až na budúci rok, keď ECB ďalej uvoľní svoju menovú politiku.