Vyššie životné minimum od júla opäť zníži dostupnosť hypoték pre časť záujemcov

„Podľa opatrenia NBS musí žiadateľovi o úver vychádzať po splátke úveru finančná rezerva vo výške minimálne 40 percent čistého príjmu. Banka pri žiadosti o úver odpočíta z čistého príjmu sumu životného minima za každého člena domácnosti a budúcu splátku úveru.

Ľuďom, ktorí majú hraničný príjem, môže aj niekoľkoeurové zvýšenie životného minima zabrániť získať úver. V takom prípade im neostáva iné, ako hľadať lacnejšiu nehnuteľnosť alebo požiadať o nižšiu hypotéku,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Stačí euro cez limit a banka hypotéku nemôže poskytnúť v žiadanej výške

Od 1.7.2021 sa zvyšuje suma životného minima pri jednej plnoletej osobe v domácnosti z 214,83 na 218,06 eura. Pri ďalšej plnoletej fyzickej osobe v domácnosti (typicky partner/partnerka ako spolužiadateľ pri hypotéke) sa životné minimum zvyšuje zo 149,87 na 152,12 eura. A pre každé zaopatrené neplnoleté dieťa či nezaopatrené dieťa sa zvyšuje z 98,08 eura na 99,56 eura.

„Ak mladý pár s dieťaťom chce kúpiť dvojizbový byt napríklad v Košiciach v cene 125-tisíc eur, potrebuje si požičať 100-tisíc eur (80 % z ceny nehnuteľnosti). Pri splatnosti 30 rokov a úrokovej sadzbe 0,99 % vychádza mesačná splátka takejto hypotéky na 321,18 eur.

Ak je partnerka/manželka na rodičovskej dovolenke (poberá mesačne 378,10 €), musí jej partner či manžel od 1.7.2021 zarobiť v čistom minimálne 805 eur, aby splnili podmienku 40-percentnej rezervy z príjmu. Akonáhle je jeho priemerný čistý príjem za posledných šesť alebo dvanásť mesiacov (záleží od konkrétnej banky) čo len o euro nižší, úver mu banka poskytne, ale len v nižšej sume,“ ilustruje požiadavky na príklade M. Búlik.

Čo robiť, ak je príjem nedostatočný na získanie hypotéky?

Čo môžu robiť žiadatelia o úver, ak im nevychádza hypotéka? „Prvou možnosťou je počkať na prípadný júnový 13. plat alebo jednorazové odmeny, ktoré zvyšujú priemerný plat a požiadať o hypotéku počas leta. Ideálne požiadať o úver v banke, ktorá priemeruje iba posledných 6 výplat – tak sa efekt odmien prejaví na bonite klienta v maximálnej miere.

V banke, ktorá vypočítava priemerný príjem klienta z posledných 12 výplat, by bol efekt jednorazových odmien výrazne nižší. Keďže však ceny bytov najmä vo veľkých mestách každý mesiac rastú, pri prípadnom čakaní na 14. plat či koncoročné odmeny by to klientom nemuselo vyjsť. V takom prípade je lepšie poobzerať sa po lacnejšom byte alebo pokúsiť sa získať od rodiny pôžičku, ktorá zníži potrebnú výšku hypotéky od banky,“ odporúča Marián Búlik. 

Ďalšou možnosťou je vybrať si banku s dlhšou splatnosťou hypotéky, čo ďalej znižuje splátku. Najdlhšie možno splácať hypotéku až 40 rokov. „Netreba sa báť ani toho, že hypotéku by ste splácali aj počas dôchodku.

Ak pravidelne investujete do podielových alebo ETF fondov, vytvoríte si za dlhé obdobie po dôchodok dostatočnú rezervu, aby ste hypotéku napríklad pri náraste úrokových sadzieb mohli kedykoľvek predčasne splatiť. Kým však na Slovensku máme rekordne nízke úroky pri hypotékach, neodporúčam robiť mimoriadne splátky hypotéky.

Je výhodnejšie voľné úspory vložiť do investovania, kde vám dlhodobo zarobia ročne 5-7 percent a zo zarobených peňazí potom ľahko neskôr uhradíte mimoriadnu splátku či splatíte naraz celý zvyšok hypotéky,“ radí Marián Búlik z OVB.  

Príjem dokáže zvýšiť aj ďalší ručiteľ, napríklad niektorý z rodičov. Keď mladým ľuďom v priebehu rokov stúpne príjem a klesne zostatok úveru, je bez problémov možné ručiteľa vyňať zo zmluvného vzťahu alebo hypotéku refinancovať, pričom v novom úvere už ručiteľ vystupovať nebude. Táto forma ručenia však v rodinách býva problematická, keďže sa situácia môže pri zhoršených rodinných vzťahoch skomplikovať. Problémom býva aj vyšší vek rodičov.

Ako kúpiť nehnuteľnosť, ak má ďalší ručiteľ vysoký vek?

Ak si napríklad 30-ročný klient chce kúpiť nehnuteľnosť, avšak kvôli vlastnej nízkej bonite potrebuje využiť rodiča ako ručiteľa, narazí na problém jeho veku, ktorý sa často blíži k šesťdesiatke. Ak by takýto ručiteľ vstúpil do úverového vzťahu, jeho vek by nutne obmedzil splatnosť celého úveru napríklad na 10 rokov, teda do 70-tich rokov ručiteľa.

To by však znamenalo výrazne vyššiu splátku úveru. Napríklad: pri hypotéke na 100 000 eur, úrokom 0,99 % a pri splatnosti 30 rokov by bola splátka len 321 eur. S rodičom ako ručiteľom a splatnosťou úveru len 10 rokov by však vyskočila až na 875 eur. Takáto mesačná splátka by však bola pre klienta neúnosná, no najmä nepriechodná z hľadiska požadovanej rezervy, ktorá musí klientovi zostať z jeho príjmu.

V takomto prípade môže pomôcť zriedkavo využívané riešenie, ktoré však poznajú kvalitní sprostredkovatelia ale i skúsenejší hypotekárni poradcovia v niektorých bankách. Spočíva v tom, že na kúpu jednej nehnuteľnosti budú použité dve hypotéky naraz a obe budú založené kupovanou nehnuteľnosťou.

Prvú hypotéku si v maximálnej možnej výške zoberie klient len sám, bez ručiteľa, a preto bude môcť mať tento úver až 30-ročnú splatnosť. A až do druhého úveru, určeného na dofinancovanie kúpnej ceny, vstúpi rodič ako ručiteľ. Jeho splatnosť tak bude len napríklad 10 rokov. Avšak pri tomto úvere to nie je veľkou prekážkou, keďže je výrazne nižší ako prvý a teda napriek krátkej splatnosti bude mať prijateľnú splátku. Pomocou dvoch súbežných hypoték je teda možné získať financovanie kúpy bytu či domu i napriek nízkej bonite kupujúceho.