Európska centrálna banka (ECB) piatykrát v rade po sebe znížila základné sadzby a po štyroch korekciách v roku 2024 (jún, september, október a december) prišla prvá korekcia v tomto roku o 0,25 percentného bodu na 2,75 %. Viac prezrádza v komentári Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Všetky uvedené korekcie boli o 0,25 percentného bodu. Aj keď sa ECB nepodarilo v závere roka udržať infláciu striktne pod úrovňou 2 % (v novembri dosiahla 2,2 % a za december sa očakáva 2,4 %), je očividné, že inflácia je nateraz zastabilizovaná na nízkej úrovni.
Mohlo by vás zaujímať: Aplikácia AutoMobil od INSIA je vynikajúco hodnotená. Je k dispozícii na stiahnutie zadarmo
Ani jadrová inflácia, ktorá sa od septembra drží na 2,7 %, nič nezmenila na snahe ECB pomôcť oslabenej európskej ekonomike, a tak opäť pristúpila k zníženiu základných sadzieb.
Ako znižovanie sadzieb ECB ovplyvnilo a ovplyvní hypotéky na Slovensku?
Medzi poklesom základných úrokov ECB a zvyšovaní záujmu o hypotéky vidíme od leta 2024 jasnú koreláciu. Aj keď banky reagovali na júnový pokles s oneskorením a úrokové sadzby začali znižovať až od úvodu augusta, čiže s odstupom takmer dvoch mesiacov, pokles sadzieb konzistentne pokračoval v priebehu celej jesene.
Úročenie hypoték však klesalo pomalšie ako sadzby centrálnej banky. Kým ECB znížila od júna do decembra 2024 základnú sadzbu o 1 percentný bod (vklady) resp. o 1,35 percentného bodu (týždňové pôžičky), priemerný úrok nových hypoték za toto obdobie klesol len o 0,46 percentného bodu.
Sčasti ide o výsledok klasického oneskorenia, s akým banky reagujú na úpravu základných sadzieb ECB – keďže svoje financie na úverovanie čerpajú z rôznych zdrojov a kvôli viazanosti nemôžu okamžite ponúkať výlučne lacnejšie zdroje – avšak výraznú rolu hrá aj úročenie slovenských dlhopisov.
A úroky slovenských dlhopisov od konca leta do decembra mierne narástli v reakcii na rastúce ekonomické riziká, najmä v dôsledku ťažkostí nemeckej ekonomiky.
A keďže pre banky je poskytovanie hypoték aj nákup štátnych dlhopisov v princípe rovnakým úverovým obchodom, snažia sa udržovať medzi úročením menej rizikových dlhopisov banky a, naopak, rizikovejších hypoték odstup v ideálnom prípade vo výške jedného percentuálneho bodu.
V skutočnosti úročenie hypoték kleslo na jeseň rýchlejšie, ako by zodpovedalo vývoju úročenia štátnych dlhopisov.
Dáta OVB ukazujú, že časť bánk bola ochotná znižovať sadzby výraznejšie takpovediac mimo oficiálneho úverového sadzobníka. Najväčšie banky sa na jeseň rozhodli uprednostniť zväčšenie trhového podielu pred ziskom, a preto v snahe udržať si existujúcich a získať nových klientov „podliezali“ vlastné oficiálne úroky.
Mohlo by vás zaujímať: Čo robiť, aby vírusy nemali šancu? ALLIANZ radí
Priemerný úrok hypoték sprostredkovaných OVB klesol z júnových 4,41 % na decembrových 3,98 %, a teda prvýkrát po vyše dvoch rokoch sa dostal pod hranicu štyroch percent.
Každopádne, kombinácia spustenia poklesu úročenia hypoték po dvoch rokoch nepretržitého rastu, koniec fázy poklesu cien bývania a aj vyššie finančné rezervy domácností prispeli k tomu, že dopyt po hypotékach od leta do konca roka 2024 výrazne narástol. V závere roka záujem ešte viac posilnil predpredaj novostavieb v snahe vyhnúť sa zvýšeniu DPH na 23 % od januára 2025. Kým v júni banky poskytli 355 miliónov nových úverov, v novembri to bolo 449 miliónov eur.
Rástla aj priemerná výška novej hypotéky: podľa dát NBS sa dostala na 97-tisíc eur. Dáta OVB takisto ukazujú nárast, a to ešte razantnejší ako pri dátach NBS: kým ešte v septembri banky poskytli priemernú novú hypotéku za 90-tisíc eur, v decembri to bolo už takmer 110-tisíc eur. To je nárast vo výške čerpanej hypotéky o vyše 20 percent len za tri mesiace. V tejto štatistike sa výrazne prejavil posilnený nákup novostavieb v závere roka v snahe vyhnúť sa vyššej DPH od januára 2025.
Ešte výraznejšie sa oživila refixácia úverov z júnových 845 miliónov na novembrových 1,04 miliardy eur. V tomto prípade časť ľudí využila stále pomerne vysoké rozdiely v úročení medzi bankami vo výške takmer jedného percentného bodu a preniesla si svoj úver do inej banky.
Ako sa môže vyvíjať trh hypoték v ďalších mesiacoch?
Januárové zníženie sadzieb by sa za bežných okolností malo prejaviť v ďalšom znižovaní úročenia hypoték v priebehu jari. Zvlášť preto, že v tomto roku sa všeobecne očakávajú štyri zníženia základných sadzieb ECB až na 2,0 %. Vysoko pravdepodobne však úročenie hypoték na Slovensku bude klesať výrazne pomalšie ako tempo znižovania sadzieb ECB, prípadne sa tento vývoj môže zastaviť či dokonca by mohlo úročenie hypoték stúpnuť.
Od decembra 2024 do januára tohto roka narástli výnosy slovenských štátnych dlhopisov o 0,4 percentného bodu. Riziková prirážka síce nerástla, ale zvýšil sa úrok nemeckých dlhopisov, a tým pádom stúplo aj úročenie slovenských dlhopisov. To je zlá správa pre ľudí, ktorí si chcú zobrať hypotéku.
Banky na jeseň optimisticky znížili úročenie hypoték viac, ako by zodpovedalo vývoju na dlhopisovom trhu. Aktuálny vývoj však už pravdepodobne nebudú môcť ignorovať, čo znamená nateraz spomalenie alebo dokonca odloženie ďalšieho znižovania úrokov hypoték. A ak sa situácia bude zhoršovať, mohli by úroky hypoték opäť stúpnuť.
V závere minulého roka vývoj nasvedčoval tomu, že by sa priemerné úročenie nových hypoték mohlo ku konca roka 2025 dostať k hranici 3,5 %. Aktuálny vývoj však naznačuje, že sa tak nakoniec nemusí stať.
Komentáre
Pridať komentár