Úspešný developerský projekt? Riadna analýza predíde problémom

Na fotografii zľava: Ľuboš Čema, Juraj Suchánek

Na realitnom trhu sa podľa Luboša Čemu intenzívne obchoduje najmä s komerčnými i retailovými stavbami, ktoré sú predmetom realitných transakcií.

„Rád by som upozornil na dva pojmy: „greenfield“ a „brownfield“. Pri greenfielde ide o investície na zelenej lúke, ktoré sa realizujú v prípadoch, ak pre investora je výhodnejšie budovať výrobné alebo obchodné kapacity od základov. Brownfield je zasa nehnuteľnosť v už urbanizovanom území, ktorá nie je efektívne využívaná, zanedbaná, prípadne kontaminovaná, efektívne ju možno využívať až po revitalizácii. Vzniká obvykle ako pozostatok priemyselnej, poľnohospodárskej, rezidenčnej či inej aktivity.“ S každým z týchto projektov sa spájajú určité riziká, ktoré sú pre ne špecifické. 

Analýza celého projektu na prvom mieste

Predtým, ako sa spustí samotná výstavba, treba zmapovať a rozanalyzovať samotné prostredie, kde projekt vyrastie. Napríklad, na aký trh vstupuje, v akom čase, o akú lokalitu ide.

„Z hľadiska dokumentov je najpodstatnejším dokumentom územný plán. Poskytuje isté záruky pre investičné činnosti. Aj vo vzťahu k potenciálnym investorom je spracovaný územný plán signálom, že to samospráva s rozvojom „myslí vážne“. Navyše, investičný vstup do územia s jasne stanovenými pravidlami, ktoré môže garantovať len územný plán, sa spája s omnoho menším rizikom,“ objasňuje Luboš Čema.

Z územného plánu možno napríklad vyčítať, kde sa v budúcnosti bude umiestňovať výstavba rodinných či bytových domov, kde je naplánovaný priemyselný park, obchody, šport, kadiaľ povedie nová trasa kanalizácie či elektrického vedia, nové komunikácie či diaľnica.

„Toto je naša štartovacia pozícia, ktorá nám povie o tom, čo si na danom pozemku môžeme dovoliť stavať. Následne sa pozerám na projekt z pohľadu lokality,  kto sú či budú naši susedia a podobne. V danom momente začíname komunikovať s architektami, kreovať prvé myšlienky v zmysle toho, čo nám povoľuje územný plán a zasadzujeme do vybranej lokality prvé vizualizácie projektov.“

Treba zabezpečiť urbanistické i architektonické štúdie

Vizualizácie sú výsledkom rôznych urbanistických a architektonických štúdií. Tie slúžia na overenie možnosti umiestnenia plánovaného stavebného zámeru, teda súboru stavieb v danej lokalite so základnými väzbami na okolie. Architektonická štúdia sa môže realizovať aj v tom prípade, ak investor pozemok ešte nevlastní, ale ešte len uvažuje o jeho kúpe a chce dopredu vedieť, či je vhodné bývanie či podnikanie riešiť práve tam.

Ide teda o najdôležitejšiu etapou pred samotnou výstavbou, pretože od ktorej závisia estetické a funkčné kvality budúcej stavby. „Je tiež podkladom na vydanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia.  Investor si takto vytvorí prvotný obraz o tom, ako bude budúci projekt vyzerať vo finálnej fáze,“ objasňuje Juraj Suchánek.

Etapizácia je možná. Ak sa odsúhlasí včas

Pri niektorých projektoch je možná tiež výstavba na etapy. „Môžeme sa rozhodnúť naraz postaviť celý obytný objekt, alebo ho budeme etapizovať napríklad na dve etapy. Sú to všetko veľmi dôležité rozhodnutia, ktoré neradno podceniť.  Etapizácia totiž zásadne ovplyvňuje architektonický návrh a celé nastavenie toho projektu. Je rozdiel, či budeme stavať 100 bytov naraz, alebo dve bytovky po 50 bytov v rozpätí 5 rokov,“ tvrdí Luboš Čema.

Keď už je jasné, ako bude projekt vyzerať vo finálnej fáze, možno ho preniesť do finančného plánu. Ide však o proces, ktorý trvá rádovo niekoľko mesiacov až rokov, kým dospeje do takéhoto štádia.

Environmentálna záťaž, skryté skládky, chemické a biologické znečistenie, radónové zaťaženie pozemku, archeologické nálezy či nezmapované inžinierske siete... To sú hlavné faktory, ktoré potrebuje vedieť developer od začiatku, nakoľko výrazne ovplyvňujú rozpočet celého projektu.

Potenciálne riziká pri výstavbe

„Najmä inžinierske siete sú boľavým miestom v Bratislave. Stáva sa, že prídete na pozemok a zistíte, že hoci mal byť zasieťovaný, existujúce kapacity sietí nie sú postačujúce. Jedinou možnosťou, ako sa s tým vysporiadať, je nechať si dostatočnú finančnú rezervu v rozpočte,“ objasňuje  Juraj Suchánek. 

Problémom tiež je, že tieto faktory sa nedajú zistiť len tak od stola, častokrát sa zistia, až keď je dotyčný expert vyslaný priamo do terénu. Častým nedostatkom sú aj nevysporiadané majetkovoprávne vzťahy, keďže pred storočiami uhorské právo rozdeľovalo pozemky v rámci dedičstva na celé príbuzenstvo.

Výsledkom je, že každé územie je neúmerne rozdrobené, prípadne všetky zmeny nie sú poznačené na katastri  nehnuteľností, čo celý proces podľa Ľuboša Čemu ešte viac komplikuje. „Keď vieme, čo žiada  trh a čo nám umožňuje územný plán, i to, či je developerský projekt pre nás výhodný, začíname s povoľovacím procesom projektu. Vyjadrujú sa k nemu dotknuté subjekty štátnej správy i samosprávy, ale i verejnosť, čo nie raz prináša rozdielnosť názorov dotknutých subjektov. Potrebujeme povolenia vyžadujúce EIA, zahŕňajúce vypracovanie zámeru, správy o hodnotení, oznámenie o zmene navrhovanej činnosti a podobne,“ tvrdí expert.

Do hry vstupujú aj makléri

Investor má v konečnej fáze podchytené projektové firmy, zmluvy s architektami, zmluvu s bankou o financovaní celého projektu. Poistenie stavby sa rieši buď napriamo cez poisťovne, alebo cez stavebnú spoločnosť.

Približne v tomto momente začínajú do „hry“ vstupovať poisťovací makléri. „Takýmto spôsobom máme vo firme nastavené prakticky všetky projekty. Snažíme sa ich financovanie oddeľovať, nakoľko nechceme vzájomne miešať riziká jednotlivých projektov. V tomto štádiu je to čitateľné pre všetky externé firmy, pre majiteľov, aj pre predajcov a výstavba sa môže začať,“ uzatvára Ľuboš Čema.

Analýza trhového prostredia

PONUKA

• existujúca konkurencia
• cena
• produkty (štruktúra, parametre)
• zhodnotenie lokality
• percento úspešnosti konkurenčného projektu
• budúca konkurencia
• cena
• produkty (štruktúra, parametre)
• zhodnotenie lokality
• časový harmonogram projektu

DOPYT

• existujúci klienti
• cena
• produkty (štruktúra, parametre)
• preferované lokality
• potenciálni klienti
• cena
• produkty (štruktúra, parametre)
• preferované lokality
• časový aspekt

POSÚDENIE TRHU

• trh kupujúceho / predávajúceho
• cenová mapa
• štruktúra dopytu a ponuky z hľadiska parametrov projektov, času a veľkosti
• identifikovanie trhového potenciálu z hľadiska veľkosti projektu a času

Zdroj: IURIS INVEST

Rezervujte si 22. október 2015! Kvôli konferencii SIBAF

Ak ste sprostredkovateľ poistenia, rezervujte si už svoj čas a zúčastnite sa 10. ročníka Fóra sprostredkovateľov poistenia na konferencii SIBAF (Slovak Insurance Broker and Agent Forum). Ako mediálny partner podujatia vám prinesieme v ďalších týždňoch viac informácií a veríme, že si ho nenecháte ujsť.