Uvedené hlavné novinky pri hypotékach môžu podľa Jozefa Belka, konateľa spoločnosti Insuria Consulting i portálu onlineporovnanie.sk zatriasť súčasným hypotekárnym trhom. Na čo sa teda máme pripraviť? Viac prezrádza v rozhovore pre portál oPoisteni.sk.
Aká je momentálne situácia pri hypotékach? Národná banka Slovenska avizovala, že trh s bývaním bude regulovať viac ako doteraz...
Od júla tohto roka dôjde k ďalšej regulácii zo strany NBS. V predchádzajúcom roku banky pri poskytovaní hypotéky preverovali príjem, záväzky, úverový register, či daňové priznanie a vyhodnocovali aj platobnú bilanciu klienta, či pohyby na účte. Do júla musia preukazovať žiadatelia o hypotéku 15 % vankúš z výšky platu ako rezervu, od júla 2018 musia mať až 20 % rezervu. Čiže po novom, po odrátaní splátok a nákladov na život im musí ostať minimálne 20 % voľných financií. To reálne znamená, že na získanie rovnakej hypotéky budete potrebovať podstatne vyšší príjem.
Pôvodný návrh legislatívy hovoril o maximálnej výške hypotéky pre jedného žiadateľa – čo bude teda platiť?
Po novom celková zadĺženosť jednotlivca nebude môcť presiahnuť 8-násobok jeho čistého ročného príjmu. Od 1. júla tohto roka sa totiž začne uplatňovať nový ukazovateľ limitujúci podiel dlhu klienta k jeho príjmu. Ide o tzv. DTI, teda úvery, pri ktorých celkový dlh, vrátane nového úveru. Od 1. júla budú môcť banky nad hodnotu 8-násobku ročného príjmu poskytnúť 20 % nových úverov, od októbra do konca tohto roka bude môcť byť takýchto úverov 15 % . Od januára 2019 do konca marca bude môcť byť úverov nad túto hodnotu 10 % a od júla 2017 budú môcť veritelia voľne poskytovať 5 % úverov nad touto hranicou a ďalších 5 % bude výnimka pre mladých ľudí. Táto výnimka pre mladých ľudí bude zohľadňovať vek a príjem a umožní poskytovať úvery s DTI do 9-násobku čistého ročného príjmu.
Znamená to, že na stopercentné hypotéky už žiadateľ nedosiahne ani pri vyššom príjme?
Približne päť percent žiadateľov môže aj za súčasných podmienok pri vyššom príjme získať stopercentnú hypotéku, prípadne sa môže pohybovať pod touto hranicou. Regulátor počíta s tým, že daný pomer ešte viac obmedzí a vo všeobecnosti možno povedať, že v bankách budú preferované hranice v priemere 70 až 80 % hypoték.
Uvedené obmedzenia podľa môjho názoru výrazne zatrasú hypotekárnym trhom a pravdepodobne to bude dôvod na postupné zvyšovanie úrokových sadzieb. Dostupnosť hypoték bude čím ďalej tým menšia, aj vzhľadom na avizované legislatívne obmedzenia. Problémom je, že podmienky budú platiť rovnaké pre všetkých, čo môže najmä mladým rodinám skomplikovať dofinancovanie ich prvého bývania. Niektorí klienti už dnes uvažujú dofinancovať si potrebnú sumu určenú na bývanie cez spotrebné úvery svojich rodičov, ktorí sa im budú snažiť touto formou pomôcť.
Regulácia teda obmedzí trh s bývaním a bremeno úverov ponesú namiesto mladých ich rodičia?
Je to jedna z možností, ako si rodiny budú môcť dofinancovať hypotéku. Prísnejšie pravidlá NBS sa v tomto prípade trochu míňajú účinkom, otázne je, nakoľko je to pre realitný a finančný trh prijateľná možnosť. Úverové zaťaženie Slovákov sa predraží, avšak nielen priamo rodín, ale aj ich príbuzných, ktorí sa im budú snažiť finančne pomôcť, hoci sú sami vo vyššom veku. Ak sa napríklad priemerná cena trojizbového bytu v Bratislave pohybuje okolo 150-tisíc eur, záujemcovia budú musieť mať 30-tisíc eur nasporených na dofinancovanie hypotéky, a to si ešte nestihli zariadiť domácnosť. Druhou možnosťou bude založiť rodičovský dom a zobrať si hypotekárny úver na novú nehnuteľnosťou.
To zrejme tiež nie je našťastnejšia cesta...
Prirodzene, rozkladá sa iba zodpovednosť z mladých na starších. V krajnom prípade môže hroziť, že pri nezodpovednom splácaní úveru mladými prídu rodičia o vlastnú strechu nad hlavou. Podľa môjho názoru bolo dôležité povedať ešte pred spustením regulačných opatrení (približne 1,5 rok dozadu), že klienti budú musieť začať intenzívne šetriť, inak sa k vlastnému bývaniu jednoducho nedostanú. Je to príliš krátka doba na to, aby si dokázali vlastnými silami našetriť sumu nie v stovkách, ale desiatky tisíc eur, z priemerného platu v našom hospodárstve.
Štát však od tohto roka pre mladých do 35 rokov upravil daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky. Čo to reálne pre nich znamená?
Žiadatelia o úver na bývanie si budú môcť odpočítať časť zaplatených úrokov prostredníctvom daňového priznania alebo ročného zúčtovanie dane svojim zamestnávateľom vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky. Najviac bude možné odpočítať si z dane polovicu zaplatených úrokov a to maximálne 400 eur na hypotéku alebo jej časť vo výške najviac 50.000 eur. Otázne však je, prečo sa vláda na jednej strane snaží daňovým bonusom pri hypotékach pre mladých podporovať ich vlastné bývanie, ale na druhej strane kladie si podmienky vytvorenia ich dostatočných vlastných úspor.
Koho sa najviac dotkne sprísňovanie podmienok NBS?
Sprísňovanie podmienok zo strany NBS sa podľa mňa dotkne hlavne ľudí, ktorí majú záujem o kúpu drahšej nehnuteľnosti. Ich čistý príjem nemusí garantovať dostatočnú výšku úveru na bývanie. Tiež ovplyvní aj mladé rodiny pri zabezpečení ich prvého bývania. Pravdepodobne, keby sa upravila legislatíva v oblasti nájomného bývania, nemuseli by uvažovať nad hypotékou a zadĺžiť sa na 30-40 rokov dopredu.
Na rozvoj sociálneho nájomného bývania štát predsa prideľuje obciam, mestám a vyšším územným celkom aj dotácie. Nevyužíva sa to dostatočne?
Štát mal pôvodný zámer motivovať súkromných investorov, aby stavali nájomné byty, ale nie je to v praxi dostatočná podpora. Od januára tohto roka začala platiť aj novela zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania, ktorá zaviedla ako novinku dva nové účely podpory nájomného bývania - pri obstarávaní technickej vybavenosti a kúpe pozemku pre výstavbu a užívanie nájomných bytov. Problém vnímam skôr v tom, že obce a mestá stavujú nájomné bytovky po stovkách kusov a hoci štát to chce zmeniť na tisíce, zatiaľ sa mu to veľmi nedarí. Navyše, nemožno hovoriť o komplexnom riešení, ktoré by v tomto smere posunulo trh.
V iných krajinách je často bežnejšie prenajať si byt, ako si ho kúpiť. Napríklad v krajinách ako sú Rakúsko, Nemecko, Veľká Británia, Holandsko, a pod., tvoria nájomné byty až 50 % a viac z celkového počtu bytov, ktoré sú dostupné na bývanie. Zaužívané sú tam aj rôzne zaujímavé koncepty, napríklad dotované byty, nájomné byty a najnovšie takzvané smart bývanie, zamerané na rozrastajúcu sa skupinu „singles“ a osamelých starších ľudí, ktorí potrebujú lacnejšie bývanie.
Ako sa novinky pri hypotékach dotknú priamo stavebných sporiteľných, prípadne úverov na bývanie?
Stavebné sporenie je v súčasnosti už len doplnkovou formou financovania nehnuteľností. Úverový strop vo výške osemnásobku ročného príjmu žiadateľa sa však bude vzťahovať aj na stavebné sporiteľne. Nové pravidlá sa síce budú týkať nových úverov, no pri ich posudzovaní sa budú brať do úvahy aj staré dlhy žiadateľa.
Zmeny nastali aj pri preukazovaní príjmu. V minulosti stačilo, aby stavebný sporiteľ preukázal bonitu a získal hodnotiace číslo, od tohto roku musí vždy dokladovať aj svoj príjem na získanie úveru. O prípadných zmenách v systéme stavebného sporenia sa hovorí už dlhšie, začiatkom tohto roka ministerstvo financií avizovalo konkrétne kroky, vychádzajúce z prípravy novely zákona o stavebnom sporení. Novela prešla medzirezortným pripomienkovým konaním s množstvom pripomienok, v týchto dňoch o nej má rokovať vláda. Uvidíme, v akom štádiu sa napokon návrh schváli, pričom platiť by mal od januára budúceho roka.
Komentáre
Pridať komentár