Hypotéka pre mladých mení pravidlá. Stratia na tom dobre zarábajúci i živnostníci

Banky vám už nebudú môcť ponúkať zvýhodnené podmienky, bonifikáciu úrokovej sadzby nahradí daňový bonus. Ako prezrádza v rozhovore Jozef Belko, konateľ Insuria Consulting, neminie vás ani viac byrokracie. „Problém môžu mať najmä dve skupiny klientov. A to tí, ktorí očakávajú vyšší plat, ktorým nemusia dosiahnuť na zvýhodnený úver a živnostníci, ktorí si optimalizujú príjmy a na hypotéku nemusia dosiahnuť.“

Od januára zmiznú zvýhodnené hypotekárne úvery pre mladých z ponuky bánk. Mladí dostanú podporu od štátu pri kúpe nehnuteľnosti na dlh vo forme daňovo odpočítateľnej položky. Čo to pre nich bude znamenať v praxi?
Navrhovaná zmena bude platiť od roku 2018, čiže prvýkrát sa nový systém podpory uplatní za zdaňovacie obdobie roka 2018. Daňovým bonusom na zaplatené úroky bude suma vo výške 50 % zo zaplatených úrokov v danom zdaňovacom období, najviac však do 400 eur za rok.

Od budúceho roka sa podmienky na získanie hypotéky pre mladých sprísnia a tiež stúpne ich administratívna náročnosť. Doteraz stačilo, keď klienti poskytli potrebné doklady raz, po novom budú mať každoročnú povinnosť uplatňovať si bonus v daňovom priznaní, respektíve v ročnom zúčtovaní dane.

Ideálne je, aby mladí ľudia mali schválenú hypotéku ešte podľa starých pravidiel. To znamená, musia mať obojstranne záväzne podpísanú zmluvu o budúcej zmluve alebo kúpno-predajnú zmluvu. Samotná realizácia hypotekárneho úveru môže prebehnúť aj v januári či vo februári budúceho roka.

Majú teda mladí klienti posledné dni na to, aby si vybavili hypotéku pre mladých čo najvýhodnejšie? Je jedno, kde si daný úver zoberú?
Hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých (ŠPM) doteraz tvorili zhruba 1/3 k 2/3 ostatných hypoték. Predpokladám, že koncom roka sa tento pomer zvýši. Hypotekárnym dlžníkom, ktorí splnili predpísané limity, sa doteraz na pomoc skladal štát aj ich banka. Výsledkom bolo nižšie úročenie hypotéky počas piatich rokov o 3 percentuálne body.

Rozdiely medzi finančnými inštitúciami pri poskytovaní daného produktu sú minimálne. Treba však prihliadať na to, ako ktorá inštitúcia umožňovala preniesť splátky úveru do umorovania dlhu. Teda, či klient platil len čistú zníženú splátku, alebo plnú splátku a banka mu dodatočne vrátila na účet rozdiel.

Neexistovalo na to žiadne metodické usmernenie, banky teda pri výpočet postupovali rôznym spôsobom. V niektorých štátna podpora poslúžila na znižovanie istiny, v iných najmä na splátku úrokov.

V konečnom dôsledku, rozdiely v dlžnej sume úverov s identickými parametrami mohli byť po 5 rokoch pri klientoch dosť výrazné. Klientov by v tomto čase zaujímať, či vôbec dosiahnu na hypotéku pre mladých (ich priemerný hrubý mesačný príjem za predchádzajúci rok nesmie presiahnuť 1 227,20 eura, pre dvoch žiadateľov 2 311,40 eura) a či stihnú mať podpísanú kúpno-predajnú zmluvu na nehnuteľnosť, pričom realizácia hypotekárneho úveru môže prebehnúť aj začiatkom budúceho roka.

Komu sa teda oplatí zobrať si hypotéku do konca roka 2017 a komu až v tom budúcom?
Ak niekto uvažuje nad hypotékou so ŠPM, treba porovnávať viaceré parametre (spôsob pripisovania ŠPM bankou, výška hypotéky, hodnota nehnuteľnosti, konkrétne ponuky a mnohé iné). Ale zároveň si treba prerátať, či nie je výhodnejšie počkať na nový spôsob pripisovania štátneho príspevku od 1. januára 2018. Pri fixácii úrokov na 5 rokov sa úrokové sadzby aktuálne pohybujú okolo 1,29 až 1,49 % ročne.

Po finančnej stránke vychádza hypotéka pre mladých zhruba rovnako, či už za súčasných, alebo nových podmienok. Klienti však musia od roku 2018 rátať s väčšou byrokraciou, teda aspoň raz do roka musia ísť do banky s potvrdením. Nebudú mať možnosť splácať len istinu bez úrokov. Polovicu úrokov budú musieť zaplatiť z vlastného vrecka, pri druhej polovici si budú môcť v daňovom priznaní znížiť základ dane.

Pokiaľ niekto plánuje stúpať v kariére, pravdepodobne prekročí povolenú hranicu príjmu, a teda na hypotéku pre mladých už nemusí dosiahnuť. Ťažkosti môžu pocítiť aj živnostníci, ktorí sa ocitnú v strate kvôli investíciám do svojho biznisu a nebudú si mať z čoho uplatniť 400 eur ročne, hoci teoreticky túto možnosť v zmysle zákona majú. Na druhej strane však treba povedať, že hypotéka pre mladých nemusí byť pre každého úplne najvhodnejším produktom.

Pociťujú banky väčší boom, čo sa týka pomeru hypoték pre mladých oproti iným typom hypoték?
Určite ŠPM bude tvoriť zaujímavejší pomer v bankách ako to bolo predtým, teda 1/3 k 2/3. Pre klienta však táto informácia nie je veľmi podstatná. Niekedy sa môže stať, že banky dajú na účelovú časť hypotéky pre mladých vyšší úrok ako pri bežnej hypotéke, takže to nemusí byť až také výhodné. Treba si všetko prepočítať.

Ak niekto kupuje prvú nehnuteľnosť, musí spĺňať potrebné podmienky, napríklad mať vek do 35 rokov, neprekročiť istú hranicu príjmu, teda nesmie byť ani veľmi bohatý, ani veľmi chudobný.

Úrokové zvýhodnenie sa týka len na úvery s maximálnou výškou do 50-tisíc eur na jednu zmluvu, pričom kupovaná nehnuteľnosť (väčšinou byt, nie dom) by sa mala ideálne nachádzať niekde v krajskom meste, prípadne v hlavnom meste.

Ako sa mení trh s klasickými hypotékami a kam smerujú trendy, napríklad v hlavnom meste?
V Bratislavskom regióne stále existuje dobrá možnosť ako získať hypotéku za primeranú cenu. Dnes ceny nehnuteľností stagnujú, staršie byty podľa Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) v istých lokalitách dokonca mierne klesli.

Cena sa teoreticky ešte má potenciál zvyšovať najmä pri developerských projektoch, všetko však závisí od veľkosti developera, kvalite stavby a jej umiestnení. To, či sa klient rozhodne pre novostavbu alebo starší byt, závisí od jeho preferencií.

Nevyváženosť na trhu sa však doteraz prejavuje v tom, že staršie byty (40-50-ročné) boli cenovo porovnateľné s cenami novostavieb, ktoré majú celú živnosť stavby ešte pred sebou. Verím, že toto sa postupne zmení, nakoľko si to klienti logicky vyžiadajú.

Budú sa teda pomyselné nožnice medzi staršími nehnuteľnosťami a novostavbami ešte viac otvárať?
Ak bude vyvíjaný silný tlak na výstavbu nových bytov, tak ako tomu bolo doteraz, tak áno. Ceny novostavieb ešte majú potenciál rásť, ale už nie tak ako v rokoch 2015 a 2016. Odhadujem, že staršie nehnuteľnosti by mali stagnovať alebo mierne klesať a to z dôvodu, že v súčasnosti sú do istej miery nadhodnotené.

Pri ich rekonštrukcii treba častokrát rátať so značnými financiami navyše, má to však aj výhodu v tom, že si nehnuteľnosť prerobíte podľa vlastných predstáv a v kvalite, ktorá vám vyhovuje. Ľudia na Slovensku sú manuálne zruční a vedia si mnohé veci opraviť svojpomocne. Pre banky je vždy dôležitá likvidita, teda za akú cenu by danú nehnuteľnosť dokázala predať, ak by ju klient nesplácal.

Platí v tomto prípade, že pre klienta je najvýhodnejšia hypotéka v tej „jeho“ banke?
V súčasnosti toto pravidlo neplatí. Banky majú percentuálne určené budgety a predpokladané počty klientov pri istých objemoch úverov. Ideálny klient dnes využíva hypotéku v pomere 80 percent vlastných peňazí a 20 percent hypotekárny úver.

Môže sa reálne stať, že v istej kampani banka v rámci štvrťročného prehodnocovania zistí, že má v databáze viac klientov, ktorí majú LTV (pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti) 90 percent. Tam už hypotéku na 90 percent nezískate. Prirodzene, nepovedia vám rovno, že už nemôžu poskytovať 90 percentné úvery, ale len 80 percentné, ale vedia vám s tým pomôcť finanční poradcovia, ktorí sú s nimi v každodennom kontakte.

Musíte sa teda poobzerať po inej finančnej inštitúcii, ktorá tento objem ešte nemá vyčerpaný. Pre ňu môžete byť dokonca ideálnym klientom a získať ešte výhodnejšie podmienky. Trochu vo výhode sú väčšie banky, ktoré robia s väčším objemom klientov a majú vyššie budgety na 90 a 100 LTV.

Ako budú vyzerať ďalšie mesiace pri hypotékach?
Od budúceho roka Európska centrálna banka obmedzí kvantifikované uvoľňovanie financií. Doteraz to bolo 60 miliárd eur mesačne, po novom to už bude len 30 miliárd eur mesačne. Je predpoklad, že do konca roka 2018 sa prestane realitný trh dotovať nekrytými prostriedkami, čo bude mať za následok pomalý rast úrokov.

V súčasnosti je inflácia na úrovni 2 % ročne, očakávam, že úroky postupne stúpnu maximálne o 0,2 percenta počas ďalších mesiacov. Banky sa ešte v tomto čase snažia ponúkať klientom rôzne bonusy navyše, napríklad preplatia im poplatky na katastri nehnuteľností, znalecký posudok, zaplatia za nich pokutu 1 percento, ak k nim prejdú z inej finančnej inštitúcie a podobne. Aktuálne sa úroky pri hypotékach pohybujú okolo 1,30 percenta ročne.

V ideálnom prípade, ak vám končí fixácia, môžete od banky získať úrok od 0,95 percenta, ale všetko si treba dobre prepočítať. Niekde musíte splniť tri či štyri podmienky, pričom získate horšiu splátku za dobrý úrok. Inde vám síce napríklad ponúknu fix 1,25 % ročne, ale bez akýchkoľvek podmienok, jednoducho preto, lebo ste pre finančnú inštitúciu zaujímavým klientom.