Dnes finančné inštitúcie vyžadujú od každého bežného klienta poistiť si nehnuteľnosť, čiže trh s hypotékami je dnes už niekde inde. Banky už vedia lepšie „našiť“ úver na bývanie pre potreby klienta, a nastaviť k tomu špecifické benefity. Medzi ne najčastejšie patrí: nižšia úroková miera, poskytnutie úveru bez poplatku, možnosť predčasne splácať aj vyššie sumy.
Banka si predsa pri poskytovaní hypoték musí vytvoriť vhodné finančné zdroje na to, aby vykryla svoje potreby, nájomné a mzdy zamestnancov. Ako to zvládne pri takýchto nízkych úrokoch?
Hypotéka predstavuje zaujímavý dlhodobý príjem banky. Ak by úroky ešte klesli, môže urobiť viaceré opatrenia. Napríklad znížiť počet pobočkových sietí, znížiť platy zamestnancom, čo je však veľmi málo pravdepodobné, alebo tlačiť na väčšiu elektronizáciu, lebo klienti nepotrebujú banku na každom rohu. Na Slovensku existuje viacero bánk, ktoré sa hrdia veľkosťou svojej siete, ale do budúcnosti to asi nebude tá správna cesta.
Majú totiž zvýšené náklady, ktoré musia pri zníženej výnosnosti vedieť vykrývať. V praxi tak robia napríklad zvýšením poplatkov, ktoré poskytujú pri akciách na hypotéky. Existuje ešte priestor na to, aby Európska centrálna banka znížila hlavný úrok, za ktorý si od nej banky v eurozóne požičiavajú peniaze. Ten sa aktuálne pohybuje okolo 0,15 percenta. Banky teda teoreticky majú ešte kam znížiť úroky pri hypotékach, dokonca ich vedia ponúkať za nulovú či mínusovú maržu, ale nie je to veľmi populárne opatrenie. Dokáže veľmi rýchlo roztočiť špirálu inflácie.
Na druhej strane, úroky v bankách v ďalších mesiacoch nečakane stúpnuť. Sú na to klienti slovenských bánk pripravení?
Akonáhle by sa zdvihli úroky pri hypotékach, klienti môžu teoreticky urobiť tri zásadné rozhodnutia. Prvé - úver zvládnu splácať tak ako doteraz, len musia vynaložiť väčšiu námahu, zvýšiť si príjem alebo obmedziť výdavky. Ak bude pre nich splátka úveru pre nich príliš vysoká a nebudú ju zvládať dlhodobo platiť, môže to roztočiť dlhovú špirálu, ktorej sa všetci ekonómovia obávajú.
Alebo, klienti pri zvýšených úrokových sadzbách prestanú splácať hypotéky, banky budú ponúkať nehnuteľnosti na predaj, čo znamená: budú ich musieť predávať o 20 percent nižšie ako doteraz. To ešte viac zníži cenu bytov, ktoré sú už v ponuke.
Mnohí si začnú klásť otázky - prečo by som splácať moju hypotéku, keď ceny nehnuteľností klesajú. Takáto realitná bublina vznikla pred pár rokmi v USA. Trh s nehnuteľnosťami tam bol zaplavený množstvom prázdnych bytov či domov, ktoré čakali na kupcov. Mnohé banky dali súhlas, aby sa nehnuteľnosti, ktorým hrozilo vyvlastnenie, predali za nižšiu sumu, než im dlhovali ich nesolventní klienti. Ceny najsilnejšie klesli v oblastiach s vysokou nezamestnanosťou a veľkým počtom exekúcií majetku.
Máte aj na Slovensku takýto pocit z posledného vývoja situácie?
Rozdiel medzi Amerikou a Slovenskom je ten, že na tunajšom trhu väčšina záujemcov o hypotéku kupuje prvú nehnuteľnosť, nie druhú či tretiu ako investíciu do budúcnosti. Chcú jednoducho niekde bývať, ideálne vo vlastnom. Mentalita Slovákov je trocha iná - držia sa hesla: postav dom, zasaď strom, maj rodinu.
V Amerike ste si v minulosti mohli zobrať úver na 120 percent hodnoty nehnuteľnosti a stačilo 20 percent si zaistiť životným poistením. Preto pred desiatimi rokmi preto takmer skrachovala poisťovňa Amslico, ktorá predstavovala jednu z najväčších zahraničných poisťovní na svete, zameranú na životné poistenie. Množstvo ľudí si chcelo uplatniť svoje nároky z nesplácaného úveru a to by zatriaslo aj dnes každou finančnou spoločnosťou. Zrazu sa na finančnom trhu vyskytlo veľa poistných udalostí, ktoré bolo treba likvidovať z pohľadu obrovského záujmu klientov.
Banky a poisťovne sú teda dlhodobo vzájomne prepojené svojimi aktivitami ...
Samozrejme. Banky dnes aktívne poskytujú hypotekárne či spotrebné úvery, aj ich v spolupráci s poisťovňami poisťujú. Na začiatku 90-tych rokov by ste hypotéku bez životnej poistky nezískali. Okrem toho, dnes finančné inštitúcie vyžadujú od každého bežného klienta poistiť si nehnuteľnosť, čiže trh s hypotékami je dnes už niekde inde.
Banky už vedia lepšie „našiť“ úver na bývanie pre potreby klienta, a nastaviť k tomu špecifické benefity. Medzi ne najčastejšie patrí: nižšia úroková miera, poskytnutie úveru bez poplatku, možnosť predčasne splácať aj vyššie sumy. Ďalšou zaujímavou položkou, ktorá sa pri poskytnutí hypotekárneho úveru berie do úvahy, je vedenie bežného účtu, čo je v rámci kampani v niektorých bankách zadarmo.
Na záver, existuje nejaký dôvod, prečo Národná banka Slovenska pristupuje k prísnejším hypotékam práve od budúceho roku? Sú tam nejaké obavy do budúcnosti?
Celý hypotekárny trh stojí a padá na štatistikách. Tie sa vyvíjajú v prospech úverov, čo sa banky snažia využiť v maximálnej miere. Rozbehol sa trh s refinancovaním úverov. Dnes možno povedať, že až 40 percent novoposkytnutých úverov predstavujú práve „refinancie“. Národná banka Slovenska si uvedomuje, že klienti nemajú žiadnu istotu v tom, čo sa bude diať na finančnom trhu o pár rokov, ten vývoj je veľmi ťažko predvídateľný.
Hypotéky si môžu ešte napríklad päť rokov držať úroky na úrovni dvoch percent, ale čo ak potom vyskočia na úroveň 7 percent? Situácia na finančnom trhu sa naplno odhalila pri gréckom probléme, takže je teoreticky možné, že možno niektorá ďalšia krajina podobne zavádza v nejakých číslach. Regulátor preto chce týchto opatrením stabilizovať trh a zvoliť väčšiu opatrnosť, aby sa banky vyhli možným problémom v budúcnosti s nesplácanými úvermi.
oPoisteni.sk
Komentáre
Pridať komentár