Refinancovanie hypoték je síce aktuálne boomom, ale preceňuje sa

Nedávno vošiel do platnosti zákon o úveroch na bývanie, ktorý mnohým klientom „rozviazal“ ruky a rozhodli sa previesť si starú hypotéku do novej banky za výhodnejších podmienok. Ako sa prejavilo v praxi?
Banky už predčasom deklarovali, že už nechcú znižovať úrokovú mieru pri hypotekárnych úveroch. Zmenou zákona však znova začínajú bojovať o klienta, keďže úroková miera išla opäť nadol. Tie veľmi dobré ponuky začínajú na úrokoch od 1,5 percenta. Môžete sa dostať aj pod danú úroveň, avšak podmienok je, že využívate viac bankových produktov.

Každá banka to má inak definované. Samozrejme, všetko si treba spočítať. Napríklad získate úrok 1,5 percenta ročne pri hypotéke, ale niečo zaplatíte za poistenie úveru, musíte splniť isté obraty a podobne. V takom prípade si treba zvážiť, aké typy bankových služieb využívate a do akej miery sú pre vás prínosné.

Ako sa odrazia novinky v legislatíve na realitnom trhu? Bude to mať nejaký naň vplyv?
Banky v týchto dňoch prijímajú rekordné množstvo žiadostí. Otázne je, či ide o refinancovanie úverov alebo o úplne nové hypotéky. Skôr to vidím tak, že banky len precenili svoje portfólio, nabrali aj nejaké množstvo nových klientov.

Predpokladám, že za pár mesiacov situácia upokojí. Podľa nových pravidiel, banka musí zohľadňovať aj fakt, že úroková miera sa môže v budúcnosti zdvihnúť. Musí klientom pripočítať k súčasným úrokom aj nejaké to percento navyše a vyhodnotiť, či budú schopní splácať úver aj za náročnejších podmienok.

Na druhej strane, banky sú klasické komerčné inštitúcie, nikdy neposkytovali úroky za nula percent ročne, takže možno predpokladať, že určitú maržu pri poskytovaní úveroch budú mať vždy. Je otázne, či obrovské množstvo financií, ktoré sa umelo tlačí do ekonomiky, ju rozhýbe alebo nie.

Predpokladám, že nižšie úroky už nebudú, keďže finančné inštitúcie majú svoje náklady a nesmú byť stratové.  Keďže na slovenskom hypotekárnom trhu prebieha veľký boj o klienta, tunajšie banky nebudú chcieť zdvíhať úroky.

Problém je v tom, že banky budú pracovať s inými maržami či ziskami a časy, keď zarábali niekoľko miliónov eur, sú nenávratne preč. Musia prehodnocovať nákladové položky, čo nebude najjednoduchšie. Možno sa dočkáme určitých úsporných opatrení z ich strany, napríklad budú redukovať pobočky a viac budú podporovať online produkty.

Čo považujete v zákone o úveroch na bývanie za kľúčové?
Veľa ľudí si neuvedomuje, že zákon nie je len o nižších poplatkoch za predčasné splatenie úveru. Najviac to na verejnosti rezonuje, lebo sa to okamžite dotýka financií klientov. Podľa nového zákona sa pri úveroch nepodpisuje zmluva, kde klient je klientom, ale spotrebiteľom. Za úver na bývanie sa po novom považujú nielen hypotekárne úvery, niektoré stavebné úvery a ďalšie úvery o stavebnom sporení.

Posilnili sa právomoci klienta a v prípade, že je tento nespokojný, má jednoduchšie možnosti svojej obrany. Napríklad, ak by banka poskytla úver klientovi, ktorý mal finančné ťažkosti a už vopred bolo jasné, že ho nedokáže splácať, po rozhodnutí súdu by bola banka povinná zaplatiť úroky za neho.

Nový zákon tiež zaviedol dva inštitúty. Môžete si predzmluvne vypýtať zmluvu s podmienkami od banky a potom máte 14 na rozmyslenie, či ju budete akceptovať. Teda môžete si ju naštudovať, poradiť sa s finančným poradcom či právnikom. Banka vám po celý tento čas bude garantovať predschválené zmluvné podmienky a po 14 dňoch ju môžete podpísať.

Druhým inštitútom je možnosť podpísať hypotekárnu zmluvu vopred a potom máte 14 dní na to, aby ste si ju dôkladne prečítali. Pokiaľ pre vás nebudú podmienky prijateľné, môžete zmluvu vypovedať, teda v podstate ju zneplatníte.

V zákone sa hovorí aj o tom, že sprostredkovateľ musí zverejniť aj výšku svojej provízie. Bude to pre neho rozhodujúca informácia?
Už viac ako päť rokov sa môžu klienti pýtať na výšku provízií. Napriek tomu túto možnosť takmer nevyužívajú. Sprostredkovateľ ich o tejto možnosti informuje písomne prostredníctvom protokolu o poskytnutí finančnej služby. Súčasťou každého nového úveru od marca 2016 je jednotný formulár

Európsky štandardizovaný informačný formulár (ESIS), ktorý má nevyplnený sedem strán. Po doplnení všetkých požadovaných informácií môže narásť dvojnásobne. Klienti v ňom uvidia hrubý príjem sprostredkovateľov úverov, pričom každý z nich má iné náklady na výkon tejto činnosti.

Sprostredkovatelia úverov musia z provízií za vyčerpané úvery platiť mzdy, odvody, dane. Okrem toho musia z provízie pokryť aj iné prevádzkové náklady, súvisiace s ich vzdelávaním a ďalšími aktivitami.

Zmení to trh, čo sa týka vzťahu klienta a sprostredkovateľa?
Každé zverejňovanie provízii určite ovplyvňuje poistný trh. Dnes už klienti vedia, že kvalitné finančné služby nie sú zadarmo a provízie sprostredkovateľov sú v tom zahrnuté. Úrok pri finančných produktoch je rovnaký, či už si vybavujete hypotéku sami, alebo idete cez finančného poradcu.

Aj keď obehnete všetky banky, je to pre vás časovo náročné. Hoci vám poradí priamo pracovník konkrétnej banky, ktorý perfektne pozná ponúkaný vlastný hypotekárny úver, neznamená to, že je to práve to najlepšia hypotéka práve pre vás.

Finančný poradca je zazmluvnený s viacerými bankami prevažne prostredníctvom nejakej spoločnosti poskytujúcej finančné poradenstvo, vie urobiť komplexnú analýzu a nastaví vám podmienky úveru priamo na mieru. Ak by ste sa chceli ocitnúť v jeho pozícii, museli by ste reálne požiadať každú banku o hypotekárny úver, aby ste dosiahli k dispozícii všetky podmienky, za ktorých je ochotná vám poskytnúť hypotéku.

Európska centrálna banka však podporujete takéto správanie neustálym znižovaním úrokových sadzieb.... Kde vidíte ešte vhodný priestor na zarábanie bánk?
Zatiaľ čo na jednej strane Európska centrálna banka obmedzuje rizikové požičiavanie, čo bráni hospodárskemu rastu, na druhej strane sa snaží rastu pomáhať politikou lacných peňazí. Aj preto v posledných rokoch znížila úrokové sadzby na rekordne nízku úroveň, tesne blízko nuly. Banky v eurozóne si teda lacno požičiavajú, avšak svoje prebytky peňazí si ukladajú za negatívny úrok.

Osobne si myslím, že úverovanie fyzických osôb je téma, kde už banky vyčerpali možnosti úverovania, ale obrovský priestor sa ponúka na strane drobných živnostníkov. Tým by bankové inštitúcie mohli za veľmi slušné úroky začať poskytovať väčšie úvery bez zbytočnej byrokracie. Živnostník totiž pri podnikaní ručí celým svojím majetkom a preto sa túto profesiu snaží vykonávať čo najzodpovednejšie vo vlastnom záujme.

Dnes je priemerná hypotéka na úrovni 60-tisíc eur, keby bankové inštitúcie ponúkali živnostníkom úver hoci len na polovičnú sumu, umožnilo by to rozvoj malého a stredného podnikania. Banky by sa pomerne rýchlo mohli dostať svoje požičané peniaze späť a pomohlo by to aj ekonomike. Dnes tento podnikateľský segment zamestnáva pomerne veľké množstvo ľudia a sú prínosom pre štát.

Ako to funguje, keď si klient vybavuje hypotéku cez finančného poradcu?
Keď si s klientom prejdeme všetky jeho požiadavky na hypotekárny úver, vysvetlím mu, čo všetko je v jeho situácii priechodné. Respektíve, snažím sa mu povedať, že ani tá najlepšia ponuka nemusí byť „naj“ práve pre neho. Spravidla dávame jednu, maximálne dve žiadosti bankám o hypotéku. Ak klient si myslí, že mu postačí aj jedna banka, ale tá mu napokon nedá také podmienky ako očakával, dávame ešte druhú žiadosť inej banke.

Snažím sa ísť na istotu, teda aby deklarované podmienky klient aj skutočne dostal. Je dôležité, aby klient nič nezatajil, priznal všetky príjmy i výdavky. Pri podpise žiadosti klient uvádza svoje ročné číslo, ak má spolužiadateľa, aj jeho rodné číslo. Podľa nich banka v registri úverov veľmi ľahko zistí, či klient uviedol všetky údaje správne. Je potom konfrontovaný so skutočnosťou, za čo mu banka môže dať rizikovú prirážku.

Existujú banky, ktoré veľmi tvrdo trestajú klientov hoci i za deň omeškania splátky, čo je potom pre klienta problém. Treba sa veľmi striktne držať podmienok uvedených v zmluve. Ak chcete mať istotu o vašich záznamoch v registri, môžete si za poplatok 8 eur vytiahnuť o tom informáciu. Akonáhle tam nie sú žiadne záznamy, ste v podstate dobrý klient.

Dnes je badať na finančnom trhu nový trend. Viac sa prepájajú banky s poisťovňami, aj čo sa týka produktov. O čom to svedčí?
Je to síce pravda, poisťovňa však vždy bude poisťovňou a banka bankou. Akurát dané inštitúcie začnú ešte viac spolupracovať. Na fenoméne hypoték profitujú banky a pokiaľ tie nemajú na ich poskytovaní zarábať, chcú zarábať na ostatných službách. Preto prepojenie s poisťovňami je prirodzené, keďže každú nehnuteľnosť je potrebné poistiť. Napríklad Allianz - Slovenská poisťovňa začala poskytovať okrem poistenia nehnuteľnosti aj hypotéky.

Prečo tomu tak je? Je nesporné, že zaujímavé peniaze sa točia dnes práve pri sprostredkovaní hypotekárnych úverov, banky i poisťovne majú množstvo klientov a vedia ich správne osloviť. Keďže poisťovne doteraz poskytovali najmä poisťovanie bývania či domácnosti, tak prečo nie aj hypotéky. Rozširujú svoje produktové portfólio a je to zaujímavý príjem aj pre sprostredkovateľov poistenia. Treba však povedať, že hypotéka nie je najjednoduchší produkt.

Refinancovanie hypoték je síce boomom, ale preceňuje sa. Žiadna banka nechce stratiť klienta, bude sa snažiť si ho udržať. Niektorí klienti síce prejdú z banky do banky, ale otázne je, či to nebudú tí najproblematickejší. O dobrého klienta banka nebude chcieť prísť, radšej prehodnotí jeho podmienky a pokúsi sa mu vyjsť v ústrety.