„Banky schvaľujú a prehodnocujú úvery v jednom kole, prípadne sa snažia uchrániť si vlastných klientov lepšími bonusmi než doteraz. Tí častokrát v slepej viere, že ušetria tisícky eur, nemusia na tom v konečnom dôsledku len získať,“ prezrádza v rozhovore Slavomír Ruman, vedúci oddelenia hypoték v Allianz - Slovenskej poisťovni.
Momentálne sa veľa hovorí o úveroch na bývanie a o zmenách, ktoré nastali od 21. marca. Ako sa stihli tieto novinky prejaviť v praxi?
My ako poisťovňa sme, samozrejme, zareagovali na danú legislatívu veľmi promptne. Upravili sme naše poistné produkty, aby boli lepšie naviazateľné či použiteľné voči hypotekárnym úverom, či už išlo napríklad o poistenie nehnuteľnosti alebo rizikové životné poistenie. Aktuálne ponúkame isté zľavy na sadzby a na poistné kvôli ich lepšej dostupnosti pre klientov.
Keďže tento rok sme priniesli aj novinku vo forme hypotekárneho poradenstva, snažíme sa klientom poradiť, či sa im vôbec oplatí refinancovať hypotéku alebo nie. V niektorých prípadoch je výhodnejšie počkať napríklad dva až tri mesiace, kým sa klient reálne priblíži k refixácii sadzby svojho hypotekárneho úveru. V tom období je splátka úveru bez poplatkov. Každý prípad je samozrejme špecifický. Treba pozorne zvážiť všetky aspekty pre daného klienta, teda či sa mu vôbec zmenou banky a poplatkami s tým spojenými, podarí čo-to ušetriť.
Podstatou refinancovania je získanie nového úveru na splatenie staršieho úveru za výhodnejších podmienok... Prečo sa to nepodarí hneď každému?
Treba si uvedomiť, že keď spotrebiteľ spláca hypotéku, môže sa preukázať vo vlastnej banke dobrou úverovou históriou. Pri prechode do inej banky si svoju pozíciu začína budovať opäť od začiatku. Napríklad pri anuitnom splácaní platí hypotéku rovnomerným spôsobom. Výška jeho mesačnej splátky sa teda môže zmeniť iba pri výročí fixácie, ak sa zmení aj úroková sadzba.
Mesačne klient spláca najskôr úroky v banke, až potom spláca istinu, čo v praxi znamená, že splátka istiny je v prvej polovici úverového vzťahu nižšia. V prípade, ak klient prechádza do inej banky, musí pri hypotéke opätovne splácať najskôr úroky, až potom istinu. Oplatí sa mu preto prepočítať si, či nebude zbytočne platiť úroky dvakrát, hoci vždy v inej banke.
Prípadne, či sa mu napríklad neoplatí len si upraviť súčasné podmienky hypotéky bez toho, aby klient začínal niekde inde od začiatku, a možno s ešte nevýhodnejšími parametrami, než má doteraz.
Banky avizovali, že evidujú zvýšený nárast klientov. Akurát nevedeli ešte vyhodnotiť, či sa to týka úplne nových hypoték, alebo sa to týka refinancovania. Ako vnímate danú situáciu?
Z nášho pohľadu môžeme potvrdiť zvýšený záujem klientov. Masívna hypotekárna kampaň, ktorá sa spustila už pred účinnosťou zákona a stále pokračuje, „vyháňa“ ľudí do bánk, v snahe získať ešte výhodnejšie podmienky.
Kým pred rokom sa úrokové sadzby pohybovali pri hypotékach okolo 2,5 až 3,5 percenta ročne, aktuálne úroky sú niekde na úrovni okolo 1,5 percenta. Minimálne vizuálne to na prvý pohľad vzbudzuje dojem, že úroky rapídne klesli a klienti môžu platiť oveľa menej. Banky teda zatiaľ schvaľujú a prehodnocujú úvery v jednom kole, prípadne sa snažia uchrániť si vlastných klientov lepšími bonusmi než doteraz.
Klienti totiž častokrát v slepej viere, že ušetria tisícky eur, refinancujú svoje úvery ku konkurencii, kde podmienky nového úveru nemusia byť pre nich až tak celkom výhodné. Pokiaľ by som sa na situáciu pozrel cez naše úvery, tak stále u nás výrazne prevažujú nové úvery pred refinančnými
Čiže, klient by sa nemal pozerať len na jednoúčelové ušetrenie, ale pozerať sa na to komplexne a dlhodobo...
Presne tak. Keď sa na to pozeráme z pohľadu našej poisťovne, podobné situácie sa a vyskytujú napríklad pri životom poistení. Povedzme, založili ste si v dobrej viere sporivú životnú poistku a po troch rokoch za vami príde sprostredkovateľ a ponúkne vám lepšie podmienky. Prvé dva či tri roky po založení poistky sa vám ju však neoplatí zrušiť, nakoľko jej odkupná hodnota býva často nulová.
Vy ako klient tak prichádzate o svoje peniaze, čo však častokrát neviete a začínate „sporiť“ opäť od začiatku. To v praxi znamená, že prechádzať od jednej poisťovne k druhej je možné, nemusí to však byť výhodné. Podobné je to pri hypotéke. Najvýhodnejšie je pokúsiť sa dohodnúť s vlastnou bankou a vydiskutovať si lepšie podmienky, než sa bezhlavo vrhať na produkty, ktoré síce marketingovo pekne vyzerajú, ale v konečnom dôsledku pre vás nie sú výhodné.
Ktoré zo zmien, ktoré platia od toho marca, považujete za najdôležitejšie pre klienta?
Najzásadnejšia zmena je zmena výšky pokuty za predčasné splatenie hypotéky z pôvodných päť percent výšky zostatku istiny hypotéky na jedno percento. Ďalšie novinky, ktoré zákon priniesol, nie sú z môjho pohľadu až také zásadné, ak zohľadníme, že Národná banka Slovenska už vlani vydala viacero odporúčaní pre postupné zavádzanie zmien do praxe. Dôvodom bolo chrániť komerčné banky a celkovo finančný trh pred rizikovými úvermi.
Ďalšie opatrenia, ako je napríklad poskytovanie úverov zabezpečených nehnuteľnosťou do výšky maximálne 90 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, alebo odporúčanie bankovým domom počítať s istou rizikovou rezervou pri výpočte úrokov, navýšenou o 2 až 3 percentá ročne, aby boli klienti schopní splácať úver aj o 10 či 20 rokov, sú podľa mňa správne kroky, aby sme sa nedostali do víru finančnej krízy a v podstate ochránili našich spotrebiteľov pred nimi samými.
Taktiež jedným zo zásadných opatrení je, že banky prestali akceptovať čestné prehlásenie ako dostatočný spôsob preukázania príjmu, čo môže predstavovať komplikáciu v prípade živnostníkov a podnikateľov.
Aj živnostníci sa však častokrát dostávali k hypotéke, hoci niekedy bol ich príjem z podnikania doslova na hranici...
Práve táto skupina ľudí by na svoje plány súvisiace s úverom mala myslieť oveľa skôr, ako to začne reálne riešiť. V praxi sa často stáva, že pri žiadosti o úver banka zistí, že klientov priznaný príjem z podnikania je nepostačujúci a je potrebné počkať na ďalšie zdaňovacie obdobie. To v konečnom dôsledku znamená oddialenie cieľa o ďalší rok.
Živnostníci si potom nie raz brali úvery aj cez nebankové inštitúcie a v súčasnosti riešia rôzne existenčné problémy. Nie sú schopní ich splácať, prípadne len za veľmi rizikových podmienok. Banka by danú situáciu riešila tak, že im úver jednoducho neposkytla, avšak nebankovka z tejto situácie chcela vyťažiť pre seba čo najviac.
Ešte pred časom sa hovorilo, že úrokové sadzby dosiahli svoje dno. Dnes sa opäť hovorí o ďalšom možno poklese úrokov...
Situácia na hypotekárnom trhu nahráva tomu, aby sa urýchlil návrat reálnych úrokových sadzieb do praxe. Treba však povedať, že hoci banky znížili úroky na predpokladané minimum, zaviedli tiež nové poplatky, ktoré predtým neuplatňovali mimo hypotekárnych akcií.
Podľa môjho osobného názoru, veľmi nízke úroky nepomôžu z dlhodobého hľadiska bankám ani klientom. Hypotekárny trh sa po čase vráti do normálneho modelu fungovania, keďže banky sú podnikateľské subjekty a potrebujú generovať zisk. Oveľa viac je v súčasnosti dôležité, aby klienti dostali komplexné finančné poradenstvo na tej najvyššej úrovni. Kvalitu ich hypotéky totiž preverí až čas.
V rámci našej pozície na trhu, keďže sme od apríla 2015 získali licenciu od Národnej banky Slovenska na úverové poradenstvo v spolupráci s bankami, môžeme konštatovať, že počet nových a refinancovaných úverov vnímame v súčasnosti pomerne vyrovnane. Našim cieľom je vytvoriť klientovi cestu, aby si našiel na trhu čo najvýhodnejší úver pre seba a aby mal svoje financie v poriadku.
Podstatnou zmenou prechádzajú aj zmluvy klientov a súčasťou každého nového úveru je jednotný formulár ESIS. Možno to vnímať ako byrokratickú záťaž?
Ak sa na to pozrieme z pohľadu regulátora, finančná inštitúcia poskytuje klientovi produkt a finančný sprostredkovateľ poskytuje služby klientovi, aby sa dokázal zorientovať a rozhodnúť správne vo svoj prospech. To znamená, že je potrebné klientovi oznámiť potrebné informácie s tým súvisiace.
Sprostredkovateľ je školený a vzdelávaný v danej problematike, pričom klient neznalý v obore, sa pri množstve informácií a papierov môže cítiť neisto a nekomfortne. Pokiaľ opomeniem množstvo dokumentov súvisiacich so spracovaním dokumentácie, tak regulátor a legislatíva nám ukladá povinnosť, že z našej strany obdrží klient záznam o sprostredkovaní finančnej služby, ktorý má sám o sebe rozsah tri strany.
Nadstavbou na tieto naše povinnosti je nový Európsky štandardizovaný informačný formulár, takzvaný ESIS. Prostredníctvom neho majú veritelia poskytovať spotrebiteľom stanovené všeobecné a predzmluvné informácie o úvere. Medzi povinne poskytované všeobecné informácie majú patriť napríklad údaje o výške úrokovej sadzby, celkovej výške úveru na bývanie či budúcich možných nákladoch nezahrnutých do celkových nákladov spotrebiteľa.
Záťaž to nie je ani tak pre sprostredkovateľov, lebo viac-menej ide o povinnosť banky, ktorá dáva daný formulár klientovi. Vzhľadom na to, že dlhodobo pôsobíme v oblasti sprostredkovateľského a finančného trhu, môžeme konštatovať, že klienti častokrát riadne nečítajú informácie uvádzané v zmluvách, či vo všeobecných obchodných podmienkach a otázkou je, či budú čítať informácie vo formulári ESIS.
V každom prípade, dané opatrenie vnímame nielen ako ochranu klienta, ale aj ako možnú ochranu sprostredkovateľa, alebo finančnej inštitúcie, ak by sa na ich prácu klient sťažoval v budúcnosti, napríklad, že nedostal komplexné informácie. Vyžadovanie väčšieho množstva administratívy je nepríjemné, ale v tomto zmysle určite prínosom ku korektne uzatváraným dohodám na všetkých stranách.
Keď si niekto berie novú hypotéku, alebo chce refinancovať starú, ako sa to odrazí na jeho poistení nehnuteľnosti?
V tomto smere zákon podľa môjho názoru nie je až taký jednoznačný. Hovorí sa, že pokiaľ je nejaký finančný produkt naviazaný na úver, mal by zaniknúť spolu s úverom. Prirodzene, keď si beriete hypotéku, mať takúto nehnuteľnosť poistenú, je podmienkou jej získania.
Klient by si mal však uvedomiť, že poistenie nehnuteľnosti je nielen výhodné pre neho ale i pre banku. V prípade, ak sa niečo stane a klient má dostatočné poistné krytie pre takéto prípady, ochráni ho to, aby nemusel prípadnú škodu platiť z vlastného vrecka. Pri výbere poisťovne je potrebné porovnať si popri cenách poistenia aj poistné riziká. Jednotlivé poistné produkty sa v tomto často líšia a preto najlacnejšie poistenie nemusí byť vždy najlepšie.
Pokiaľ niekoho postihne napríklad vážne ochorenie alebo iná nemilá udalosť v rodine, je dobré mať uzatvorené aj poistenie schopnosti splácať úver, prípadne životné poistenie. Predsa len, pri hypotéke ide o dlhodobý záväzok na 20 až 30 rokov, a poistenie slúži na to, aby klient i jeho rodina boli chránení, po všetkých stránkach.
My v Allianz - Slovenskej poisťovni, máme špecialistov, ktorí dokážu správne a komplexne nastaviť klientom poistné produkty a sú s nimi v neustálom kontakte pri riešení rôznych životných situácií. Prioritou je nájsť pre nich optimálny variant a najlepšie podmienky, vrátane poistenia. Na prvom mieste je spokojnosť našich klientov.
Záleží nám na tom, aby mali komplexné a korektné poradenstvo, kvalitné poistné produkty a výhodné podmienky úveru. Jednoducho, aby mali klienti garanciu, že v prípade akejkoľvek životnej situácie sa môžu na nás plne spoľahnúť.
Komentáre
Pridať komentár